リスクテイクすべき人⇔必要ない人【首都圏不動産インサイドニュース】

コンパス代表　村上です。



このメルマガでは、「首都圏不動産インサイドニュース」と題して、

収益不動産での資産形成、節税など成功させるノウハウを

エキスパートの観点から情報発信させていただきます。



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不動産投資には、

成功パターンがあります。



ですが、成功パターンは、

１つではありませんので

ご注意ください。



メガ大家さんの本に

書いてある通りやったけど

うまくいかない…



ということを時々耳にします。


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戦略を間違っている可能性が大

です。

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最適な戦略を選ぶこと

＝成功パターン

という事になります。



特に投資の入口段階が重要です。



ご自身の状況に適した

戦略を選択してください。



「状況」というのは、

資産、ご収入、お勤め先といった、

いわゆる属性です。



属性が戦略選びの基準になります。



どれだけ融資を引けるのか、

属性によって決まってしまうからです。



・最初の融資がどの程度まで受けられそうか

・2回目以降の期間や金額はどのようになりそうか



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属性毎に成功パターンが違う

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とも言えます。



属性は百人百通りなので、

厳密にはパターン化はしきれません。



本来は個別にあなたとお会いして

直接お話ししたいところです。



ですが、大まかな傾向は

ここでお伝えすることができます。



まずはこれだけを押さえておいて

いただければ大きく外すことは

ないかと思います。



当社のお客様はお勤めの方々が

ほとんどです。



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サラリーマン大家さんは

2通りの成功パターンがあります

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１）年収700万円前後の方

・日系企業にお勤め

・ご家族を扶養

・節約や投資で預貯金を増やす

というタイプの方です。



積極的にリスクをとることで

収益性を追求しキャッシュを貯める

という戦略になります。



２）年収1000万円超の方

・外資系企業にお勤め

・納税額が高い

・給与収入＞生活コスト　なので自然に預貯金が増える

というタイプの方です。



収益性よりも資産性を重視し、

キャッシュフローと節税とリスクの

バランスをとる戦略になります。



本当に大まかですみません。



ご自身にぴったりと

当てはまらないかもしれませんが、

どちらか近いほうでお考えください。



１）年収700万円前後

基本方針：キャッシュフローで現金資産を作る

物件選定基準：収益性＝キャッシュフローが出やすい

購入ペース：1年に1棟くらい

リスク：当初はリスク軽視、途中からバランス

中期戦略：5年後に売却して現金化



２）年収1000万円超

基本方針：キャッシュフロー・所得税・リスクのバランス

物件選定基準：資産性＝いつでも残債以上で売却可能

購入ペース：初年度で1-3棟

リスク：極力ローリスク

中期戦略：定期的に売買してポートフォリオ入れ替え

以下、それぞれ解説いたします。



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パターン１：リスクをとって収益性を追求

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年収700万円前後の方は、

給与収入からの貯金できる金額に

限界があります。



そのため資産を構築するためには、

不動産から得られるキャッシュを貯めて

行くしかありません。



リスクはありますが、

地方の物件でキャッシュフローの

出やすいものを買っていきます。



最大のリスクは出口です。



買い手が少ないため

売却が不確かであることは

否めません。



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手残りキャッシュに手をつけない

ことが鉄則です。

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現金＝純資産を増やして行くことで、

リスクが小さくなるからです。



財務が悪ければ次の融資も受けられません。



1年に1棟くらいのペースで拡大しつつ、

現金を貯めます。



この段階では、



・手残りキャッシュを使わない

・収支改善／財務改善を最優先する

・拡大を急がない



を心がけてください。



純資産が増えていけば、

融資も徐々に受けやすくなり、

規模拡大が加速しはじめます。



ただし、念のため申し上げますが、

規模拡大＝ゴールではありません。



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売却で残ったお金が真の資産

ということです。

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1億円で利回り10%のマンションを

5年間保有したとすると、

少なくとも500万円以上が残ります。



途中でキャッシュフローに

手をつけていなければ。



1億円×3棟なら1500万円です。



物件を売却して残った

500ないし1500万円を資本金にして、

法人名義で小さい物件を現金購入します。



無担保の不動産と家賃収入のある、

優良企業の誕生です。



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年収700万円の方はここからが本番です

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無借金での家賃収入は最強です。



現金預金が加速的に貯まっていきます。



さらに法人名義の不動産を担保に借入れをして、

事業を拡大していきます。



個人でも、物件を売却して無借金ですから、

またイチから3億円くらいまで買い進めます。



そしてまた5年後に売却、

法人名義で新たな物件を現金購入します。



あとはこの繰り返しです。



個人、法人、法人、法人…

かけ算的に不動産事業が拡大します。



最終的には年収1000万円超の方の

戦略へシフトしていくことになります。



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パターン２：リスクを抑えて手堅く資産形成

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年収1000万円超の方は、

一般的な生活レベルでしたら、

自然と貯金が貯まっていくはずです。



ですので、不動産投資では

リスクをとる必要がありません。



ローリスクローリターン戦略です。



いつでも売却できる物件、

買い手に困らない首都圏の物件を

対象にすることになります。



立地が良く値下がりも小さいので

インカムのキャッシュフローよりも

売却時のキャピタルに期待できます。



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メインの狙いは節税です

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給与からの源泉徴収で、

数百万円を納めている方もいます。



キャッシュフローがプラスでも、

不動産所得がマイナスであれば、

損益通算で税金の還付を受けられます。



給与年収の高い方への融資は

銀行も積極的です。



場合によっては初年度で数億円分、

マンション2-3棟を購入することもできます。



ただし、気をつけていただきたいのは、

物件購入のタイミングです。



ある年に物件購入が集中すると、

節税効果も限定的になってしまいます



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コンスタントに入れ替えをしていきましょう

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ある程度の年数になったら

売却することも必要です。



減価償却が切れたりして、

節税効果がほとんどなくなるからです。



キャッシュフローよりも、

課税所得が大きいという逆転現象

＝デッドクロスがやってきます。



そうなる前に物件の入れ替え、

所有物件の若返りが必要です。



ポートフォリオマネジメントですね。



デッドクロスが来るタイミングは、

予めシミュレーションで分かりますから、

計画的に対処ができるのです。



入れ替えながら規模拡大をすることも

もちろん可能です。



キャッシュフローが給与年収を

超えてしまう場合もあるかもしれません。



ただし…



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お仕事は続けてください

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会社を辞めてしまうと

融資が受けにくくなる

というのも一つの理由です。



が、もっと大きい理由は、

「生活にメリハリがなくなってしまうこと」。



せっかく経済的な基盤ができたのですから、

充実した人生を謳歌していただきたいものです。



趣味やバカンスもいいですが、

ゆるんだ人生は密度が薄くなりがちです。



会社勤めでも独立起業でも、

仕事として価値を生み出して対価を得ることが、

やはり一番の充実なのではないかと思う次第です。



最後に本日のまとめです。



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シンプルですが確かな戦略です

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１）年収700万円前後の方

・キャッシュフローで現金資産を増やす

・リスクはあるが収益性重視で地方物件

・1年に1棟ペース

・5年後に売却して現金化

・無借金で家賃収入のある優良法人を量産



２）年収1000万円超の方

・キャッシュフロー・節税・リスクのバランス

・いつでも残債以上で売却可能な首都圏物件

・ローリスクローリターン戦略

・一気に2-3棟、コンスタントに入れ替え



最後までお読みくださりありがとうございました。

村上

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株式会社コン・パス　村上俊介

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