妥協厳禁！優良物件の見極めポイント。【首都圏不動産インサイドニュース】

コン・パス代表　村上です。

このメルマガでは、「資産形成戦略室」と題して、

収益不動産での資産形成、節税など

成功させるノウハウを情報発信させていただきます。



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前回までは、物件情報を得る方法を

お伝えしました。



ポイントは２つです。



優良業者と出会う

あなたのランクを上げる



水面下で売買が決まる優良物件を

手にするための方法です。



あとはあなたの投資方針に

合致するかチェックするだけ。



彼らは投資戦略も考えてくれますので、

しっかり相談できていれば、

期待に近い物件が出てくるはずです。



ちなみに当社コン・パスでは、

以下のような目線で物件を仕入れています。



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▼お客様のスタンス

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・大手企業にお勤めの方

⇒　資産形成として収益物件を保有します。


・大家業ではなく投資目的

⇒　管理運営はアウトソースする前提です。


・所得税の節税効果も期待

⇒　キャッシュフローも確保しつつ

　減価償却等で課税所得も調整します。



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▼投資の手法・戦略

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・自己資金なるべく使わず融資を活用

⇒　返済額も大きくなるので、

物件の利回りも一定以上が必要です。



・利益確定のために定期的に物件を入れ替え

⇒　売却しやすい土地と建物を選定します。



・エリアは東京圏（国道16号線の内側）に限定

⇒　売却しやすさ、有利な融資条件のためです。

⇒　当社が直接管理できるという点もあります。

　管理は稼働率アップやコスト削減に直接的に響いてきます。



地方は入居づけもビルメンテナンスも

スピード感がなく収益性を落とす要因のひとつになります。



・大規模修繕が当面必要ない建物

⇒　屋上や外壁防水などは数百万〜数千万円

　かかるため売主側に修繕をしてもらえなければ、

　検討対象外としています。



・ランニングコストのかかりにくい建物

⇒　エレベーター有り、店舗比率の大きい物件は

　その分のコストを割り引いて選別します。



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▼銀行融資

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・3.5% 35年の融資を引ける物件を選定

⇒　このためエリアが東京近辺になります。


・目標に応じて法人名義を活用

⇒　銀行の融資方針を踏まえて


・法人または個人での融資を使い分けます。

⇒　融資を受ける順序にも考慮して、

　アレンジさせていただいています。



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とにかく「売却しやすい土地と建物」にこだわります。

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不動産投資は売却して初めて利益が確定します。



売却金額が極端に低ければ

折角貯めたキャッシュフローを食いつぶして

しまう可能性もなくはないのです。



売却金額が残債を下回れば持出しが発生します。



また不動産を所有している間は、

修繕コストや固定資産税の支払いがありますし、

借入れがあれば金利の変動リスクもあります。



買い手を探すのに半年や1年もかかっていると、

その間も不要なコストを払い続けるわけです。



そのため、売却金額の見通しが立っていること、

いつでも買い手がいる状態が理想的です。



では「売却しやすい土地と建物」とは

どのような物件なのでしょうか？



これについては次回で詳しく

説明させていただきたいと思います。



最後までお読みくださりありがとうございました。

村上

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株式会社コン・パス　村上俊介

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