★収益をとりきる！【首都圏不動産インサイドニュース】

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村上です、


前回までは満室経営のポイントを

お伝えしました。



ネットの時代でも

営業マンの力は偉大です。



彼らが本気になれば、

決められない物件は

そうそうありません。



結果的に、

今ある物をなるべくそのまま、

少しでも高い家賃で住んでもらう。

ということが可能になります。



家賃収入を最大化することは、

巡り巡って売却金額に直結します。



経営者のウデの見せ所ですね。



さて、本日のテーマは、

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所有物件の利益をとりきる！

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折角、自分のものにした物件です。



取れる利益は残らず

とりきりたいですよね。



よく収益不動産は、

「物件の買値で利益が決まる」

などと言われます。



確かに建物の立地、サイズや用途は、

変更することができませんから、

賃料には上限があります。



またもし割安で買うことができれば、

いつでも購入金額以上で売却できます。



ですので、

最初から利益確定ということも

あり得る話なのです。



ただし、安く買えれば

安泰なのかというと

そうとも言い切れません。



反対に相場の値段で購入しても

収益アップの余地はあります。

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同じ物件でもやり方次第で
最終利益が変わるということです。

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ポイントを３つご紹介します。



空きスペース



融資条件



税金



「空きスペース」の有効活用は

純粋にプラス収益です。



やれる限りなるというスタンスで

よいかと思います。



要注意なのは融資と税金です。



やり方を間違うと

マイナスになる場合も出てきます。



お金が残るはずの投資プランが、

台無しになる可能性もあるのです。



例えば、億単位の借り入れをすると、

金利数％、返済期間数年の違いで

年間キャッシュフロー数百万円になります。



税金についても、経費になる支出と

ならない支出を考慮しておかないと、

キャッシュフローより課税所得が大きい

という逆転現象も起こってしまいます。



融資と税金は奥が深いので

次回じっくり説明させていただきます。



今回は「空きスペース」の

具体的な有効活用をご紹介します。


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都心部ならでは！？
空間をお金に変えるスペース活用法。

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当社では投資に適するエリアとして

都市部をお勧めしております。



東京周辺（国道16号線の内側）ですと、

表面利回り7−8%といったところ。



融資条件を引き出せばキャッシュフローは

十分回りますし、値下がりしにくいため

長期で出口を取ることで資産構築する戦略です。



ただし、地方物件の10%あたりと比べると

若干ものたりなさを感じます。



そこで物件の敷地や共用部における

空きスペースを活用します。



例えば以下のようなものを設置します。

・コンテナ

・自動販売機

・看板

・携帯会社のアンテナ



これらは、人口密度があり、

わずかな空間にも価値があるからこそ

できるバリューアップかもしれません。



▼コンテナ



小さな倉庫やバイクパーキングとして

使うのが典型的です。



都内では高級バイクの保管場所の

需要が多くあります。



事例：　バイクパーキング

スペース：　1.1m×2.6m程度〜

投資金額：　コンテナ購入費25万円

収益：　月額賃料15,000円程度（年間18万円）



表面利回りは60%になります。



敷地内にバイクが出入りできる

スペースがあれば取り組むことができます。



ご自身で手配せず、レンタル倉庫業者に

コンテナを借りて運営することも可能です。



▼自動販売機



道路に面した1−2?のスペースを

自販機ベンダーへ貸し出します。



基本的にベンダーを選んで連絡する

だけですので手軽に始められます。



初期投資：　ゼロ（ベンダーが設置）

運営費：　電気代（1台あたり数千円）

収益：　自販機売上の20-30%



条件はベンダーによってまちまちですが、

都内では概ね月額数万円になるようです。



入居者が多い、人通りが多い物件では、

もっと増えるかもしれません。



反対に売上があまりにも悪いと、

自販機ベンダー側から撤去したい旨の

連絡が来ることになります。



▼看板



幹線道路や線路沿いなど、

人目に付きやすい建物は

屋上や外壁に看板を設置します。



広告代理店や看板屋さんに

広告主を紹介してもらって

契約するケースが多いようです。



初期投資：　ゼロ（代理店・広告主が設置）

運営費：　ゼロ

収益：　月額数千円から数万円



建物所有者の費用負担が

一切ないのがいいところです。



ただ、設置する看板の広告内容は、

しっかりチェックされるようにしてください。



▼携帯会社のアンテナ



高さのある建物で

屋上にスペースがあれば

大手携帯キャリアのアンテナを

設置できる可能性があります。



携帯会社側の計画次第ですが、

打診してみる価値はあります。



初期投資：　ゼロ（携帯会社が設置）

運営費：　ゼロ

収益：　月額10万円程度



ご所有の物件のエリアで

アンテナ工事を担当している

部門へ連絡すると調査・検討して

もらえます。



いかがでしょうか。



全て実施すると結構な

収益アップになりますね。



少し工夫をするだけで

何もないスペースから

お金が生まれてくるのです。



土地も建物も1ミリも残さず、

活用しきることを

考えてみてください。



今回は以上になります。



次回、融資と税金について

手残りを最大化する方法を

お伝えしたいと思います。



最後までお読みくださり

ありがとうございました。


村上

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株式会社コン・パス　村上俊介

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