★融資と税金のせめぎ合い！【首都圏不動産インサイドニュース】

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村上です、

収益不動産は「買値で利益が決まる」

などと言われます。



安く買うのが投資の鉄則ですし、

不動産も基本的には同じです。



ですが、買ってからも「経営次第」で

最終利益が大きく違ってくるのが、

不動産投資の面白いところ。



ポイントは３つあります。

空きスペース　←前回

融資条件　←今回

税金



空きスペースの収益化については

前回お伝えした通りです。



▼「収益をとりきる！」。
http://www.con-pas.co.jp/blog/fruitful.html


スペースはとにかく使い切るという、

シンプルなお話しでした。



一方で、融資と税金には要注意です。



やり方を間違うと

お金が残るはずの投資プランが、

台無しになる可能性もあります。



億単位の物件なら数％のズレが

数百万円になってしまうからです。



ということで、本日のテーマは、

--------------------

不動産経営は融資と税金が勝負！

--------------------

です。



不動産投資において

融資は売上の源泉です。



一方で金利は最大のコスト。



銀行に払うお金のレンタル料

のようなものですから、

なるべく低金利が望ましいです。



１億円の借入で比較してみましょう。



［　金利4.5%の場合　］

借入金額：１億円

金利：4.5%

返済期間：30年

年間返済額：610万円



［　金利2.0%の場合　］

借入金額：１億円

金利：2.0%

返済期間：30年

年間返済額：440万円



金利4.5%と2.0%とで、

年間返済額160万円以上の

差になってしまいました。



返済額の内訳をみると

さらに衝撃的です。



［　金利4.5%の場合　］

年間返済額：610万円

利息：450万円

元金：160万円



［　金利2.0%の場合　］

年間返済額：440万円

利息：200万円

元金：240万円



金利2.0%のほうが

元金返済は80万円多く

なりました。



それだけ返済が早く

進むことになります。



残債が減るということは、

売却する際の手残りに

ダイレクトに利いてきます。



金利を低く押さえることで、

キャッシュフローが向上し

将来の売却益も増えるのです。



ただし金利に関連して、

注意していただきたいことが

３つあります。



利息は経費、元金は非経費

返済期間で返済額が大きく変わる

利息は銀行の貴重な売上げ



ひとつずつ解説します。



--------------------

利息は経費、元金は非経費

--------------------



利息は銀行へ支払う料金なので、

経費計上することができます。



一方で元金返済は経費になりません。



そのため、キャッシュは出ていくのに

税額には反映されないのです。



なぜ元金は経費にならないのでしょうか。



元金返済で残債が減りますが、

その分、純資産が増えるので

総資産＝純資産＋負債は一定です。



総資産の増減がないので、

損益ではプラマイゼロということで、

経費計上できないのです。



詳しくは以前のブログをご覧ください。

▼『知らないと損する銀行返済の仕組み。』
http://www.con-pas.co.jp/blog/repayment.html


金利4.5%であれば所得税が還付されていたのに、

金利2.0%になったら納税することになった

ということが起こりえます。



--------------------

返済期間で返済額が大きく変わる

--------------------



実は返済額への影響が大きいのは、

金利よりも返済期間です。



投資初心者の方がしばしば

やってしまいがちなのが、

「借換えで返済期間が短くなる」

というパターンです。



返済期間が短くなるのは、

銀行ごとに融資方針が異なるためです。



特に築20〜30年になってくると、

不動産投資に意欲的な一部の銀行以外では

融資期間が短くなる傾向です。



場合によっては、

金利が下がってよかったと思いきや

むしろ損をしてしまうこともあります。



［　借換え前　］

借入金額：１億円

金利：4.5%

返済期間：30年



年間返済額：610万円



利息：450万円

元金：160万円



［　借換え後　］

借入金額：１億円

金利：2.0%

返済期間：20年



年間返済額：610万円



利息：200万円

元金：410万円



折角金利が下がったのに、

返済期間が短くなったので

結局返済額は同じです。



同じなら「損」じゃないでしょ！



と思われるかもしれませんが、

注目していただきたいのは

利息と元金返済のバランスです。



［　借換え前　］

利息：450万円

元金：160万円



［　借換え後　］

利息：200万円

元金：410万円



先ほどお話しした通り、

元金返済は経費になりません。



借換前後の元金返済の差は

410万円ー160万円＝250万円。



借換え後は会計上の所得が

250万円増えることになり、

課税額もアップしてしまうのです。



ここで、元金返済が増えることで

課税額がどのように変化するか

事例で試算してみましょう。



・・・・・・・



借換え前後の損益を比較します。



家賃、運営コスト、減価償却費は、

仮の数字です。前後で変化ありません。



［　借換え前の損益　］

家賃：1000万円



運営コスト：200万円

減価償却費：200万円

利息：450万円



利益：150万円（黒字）



税率33%とすると

所得税は49.5万円になります。



［　借換え後の損益　］

家賃：1000万円



運営コスト：200万円

減価償却費：200万円

利息：200万円



利益：400万円（黒字）



税率33%とすると

所得税は132万円になります。



※減価償却費は実際には

出ていかないお金です。



建物の資産価値が

経年で減るのを損失とみなして

経費計上できるのですね。



詳しくは以前のブログをご覧ください。


▼『減価償却：キャッシュ温存の最強カード！』
http://www.con-pas.co.jp/blog/cash.html



借換え前後の損益を比べると

納税額が倍以上になってしまいました。



・・・・・・・



一方キャッシュフローは

借換え前後で変化ありませんが、

これはこれで困ったことになります。



［　キャッシュフロー（変化なし）　］

家賃：1000万円



運営コスト：200万円

返済額：610万円（利息＋元金）



キャッシュフロー：190万円



借換え前後の利益と

キャッシュフローを比べて

見てください。



借換え前の利益：150万円

借換え後の利益：400万円

キャッシュフロー：190万円



なんと、借換え前は、

利益＜キャッシュフロー

だったのが、



借換え後は、

利益＞キャッシュフロー

になってしまいます。



実際に残るお金よりも

課税額が大きいということです。



こういった状況は

避けたいものですね。



金利が下がっても

返済期間が短くなると

このようなことが起こりえます。



ですので借換えをする際には、

金利だけでなく、返済期間にも

ご注意ください。



--------------------

利息は銀行の貴重な収入源

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金利を下げる方法としては、

借換えでなく現在の銀行へ

金利交渉をすることもできます。



金利引下げでも返済期間は

変わらない場合が多いので、

その点でも安心です。



ただし、やりすぎには

注意してください。



なぜならば、

利息は銀行のメインビジネス、

貴重な収入源だからです。



「金利を下げてください」

ということは、



「あなたの利益を減らして
私にまわしてください」

と言っているのと同じなのです。



ですので、金利交渉をする際は、

銀行との信頼関係や先方のメリットに

十分配慮する必要があります。



直接的に言わずに、

誰かを介してもよいかもしれません。



例えばその銀行を紹介してくれた人、

などです。



当社でもお客様に代わって、

銀行と金利交渉をすることがあります。



参考までに具体例をご紹介します。



［　金利交渉の事例　］

・経緯

お客様が他社物件を購入（H銀行より借入）。

お客様とコンパスのお取引開始。

コンパスからH銀行へ金利交渉、成功。



・当初の条件

借入金額：4000万円

金利：4.5%

返済期間：15年



・交渉後の条件

金利：25回目から2.75%

返済期間：13年（変わらず）



結果としてキャッシュフローが

だいぶ改善できました。



・金利引下げの効果

月額返済額：3万円圧縮

総返済額：470万円圧縮



経営改善のおかげで次の物件にも進めるようになり、

喜んでいただけてよかったです。



長くなりましたので本日は以上となります。



次回は税金についてお伝えします。


最後までお読みくださり

ありがとうございました。

村上

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株式会社コン・パス　村上俊介

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