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村上です。

突然ですがこんな物件は
ご興味ありますか？

・荒川区
・築２０年超の鉄骨５階建
・１．５億円超
・表面利回り９%

買いだ！

と思った方はご注意ください。

購入条件次第では、
税引き後赤字になるかもしれない
不確定要素があるからです。

実はこの物件、お客様から
相談のあった実際の案件です。

Aさんとします。

他社で購入した物件の
収支が心配だということでした。

Aさん曰く、
お買い得だと思ったのに
思ったほどお金が残らなそうだ、と。


確かに物件は良いです。

場所、構造、築年数のわりに
割安な価格で購入されました。

ですがシミュレーションを
してみると初年度はともかく
２年目以降ずっと赤字。

税引き前のキャッシュフローは
２５０万円くらいあるのですが、
所得税がほとんど同額。

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赤字の原因は融資条件です。
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・借入期間が短い（２０年）
・金利が低い（１．０％）

金利が低く短期間で返済するので、
返済総額は小さくなります。

普通に考えれば良いことなのですが、
収益不動産ではこれらが
裏目に出ることがありますので要注意。

一つ目のポイントは返済期間です。

期間が短くなれば当然、
月間、年間の返済額が増えます。

▼参考画像：返済期間と返済額
http://www.con-pas.co.jp/wp-content/uploads/2016/01/20160111_kikan-e1452512450211.png

家賃収入に対する返済比率は
５０％以下が理想といわれています。

Aさんの案件では、
年間１４４５万円の家賃収入。

対して返済金額は、
年間８８０万円の返済。

返済比率６０％です。

これだけでアウト！
というほどではありませんが、
余裕のない経営になってしまいます。

都心でほぼ満室稼働だからまだしも、
万が一空室が増えてくると
キャッシュフローもマイナスになります。

そうなれば毎月持ち出しということ。

何のための投資か分かりませんね。

Aさんは今のところ
プラスのキャッシュフローです。

ですが、税金面で課題を抱えています。

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所得税　＞　キャッシュフローの逆転現象。
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二つ目のポイントです。

元金返済割合。

低金利の場合、返済のほとんどが
元金になります。

▼参考画像：金利と返済額
http://www.con-pas.co.jp/wp-content/uploads/2016/01/20160111_kinri-e1452512312883.png

元金返済分は経費になりません。

返した分だけ負債が減って
純資産（含み益）が増えるからです。

キャッシュは出ていくのに
損失にできないのがイタイところ。

Aさんの例を具体的に見てみましょう。

家賃収入１４４５万円
運営費　　３００万円
支払利息　１３０万円
元金返済　７５０万円
減価償却　４００万円

この場合、経費にできるのは
運営費＋利息に減価償却を加えて
合計８３０万円。

損益は次の通りになります。

家賃収入−運営費−支払利息−減価償却
＝１４４５万円−３００万円−１３０万円−４００万円
＝６１５万円

６１５万円が課税対象ですから、
税率４０％なら２４６万円の納税ですね。

※減価償却は、建物が劣化する分を
損失計上できるという会計ルールで
実際の支出はありません。

一方でキャッシュフローはどうでしょうか。

家賃収入−運営費−支払利息−元金返済
＝１４４５万円−３００万円−１３０万円−７５０万円
＝２６５万円

減価償却分の支出は実際にはありませんが、
元金返済分の８００万円が出ていって
差し引きキャッシュフローが１９５万円。

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手元に２６５万円しかないのに、
２４６万円の税金を納めるのかよ？
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と思いますよね、理不尽な話です。

そんなわけでAさんのケースは
危うく、所得税　＞　キャッシュフロー
となるところです。

折角の都心割安物件なのに、
融資条件一つでお金の残らない
投資になってしまうんですね。

で現状はともかく、
Aさんはこれからどうすべきか。

お金を残すには方向転換が必要です。

少し長くなりましたので
続きは次回にいたします。


最後までお読みくださりありがとうございました。

村上

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