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村上です。

前々回からの続きになります。

購入後の経営次第で
利益をコントロールできるのが
不動産投資の面白さ。

株やFXなどの紙の投資と違って、
自ら事業を行う立場ですね。

おさえるべきポイントは３つです。

・空きスペース
・融資条件　←前回
・税金　←今回

今回は税金です。

税金は奥が深いです。

知っているか知らないかで、
年間百万円単位の差が出ることも
あり得ます。

脱税などする必要はありません。

あくまでも適法な範囲で、
お金を残す方法があるのですから。

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不動産は税金だらけ。

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まずは全体像を把握しましょう。

購入から売却まで、
不動産投資にはとにかく
税金がついて回ります。

・不動産取得税
・固定資産税／都市計画税　※固都税
・所得税（不動産所得）
・所得税（譲渡所得）
・相続税


上記のうち、
不動産取得税と固都税は
どうにもなりません。

都道府県・市区町村が
ルールに則って税額を定めます。

指定の税額を潔く支払いましょう。

なお、取得税、固都税の税額は
固定資産税評価額が基準となります。

取得税・・・評価額の3-4%
固都税・・・評価額の1.7%程度

実際の税率は物件の所在地や
建物の用途などによって変わります。

固定資産税評価額の計算については
ここでは省略いたしますが、
土地も建物も実際の購入金額よりは
低くなる傾向です。

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「所得」をコントロールする。

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不動産取得税、固都税をあきらめるとして、
以下の3つの税金が残ります。

・所得税（不動産所得）
・所得税（譲渡所得）
・相続税

相続税といえば地主さんの悩みのタネ。

ですが、規模を拡大する段階では
気にしなくてよいかと思います。

それよりも「所得税」。

これにフォーカスしましょう。

所得税は（売上-経費）×税率　ですよね。

売上を追求するのは商売の基本ですが、
経費についてはどうでしょうか。

実は「経費」をうまく使えるかどうかが、
最終的にお金が残るかどうかの分かれ目。

できる経営者の共通点は「経費」マスターなのです。

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「収支」と「損益」の違いを知る。

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ここで気をつけていただきたいのは、
　現金の収支　≠　会計上の損益
であるということ。

具体的には次の２つです。
・経費にならない支出＝元金返済
・支出の発生しない経費＝減価償却

★参考図：収支と損益
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また上記以外にも、
・将来お金が戻ってくる経費＝投資など
もあります。

経費の性質を把握したうえで、
うまく使い分けるのが不動産経営のコツです。

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「経費」を戦略的につくる。

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不動産経営の経費には2種類の性質があります。

・仕方のない必然的経費：
　管理費、修繕費、広告費など

・能動的に作る戦略的経費：
　金利、減価償却費、再投資、金融商品など

「必然的経費」は支出額＝経費額ですから
高品質で低コストなパートナーを
見つけるしかありません。

売上アップと同様、地道に追求するのみです。

「戦略的経費」は思案のしどころです。

支出と経費が直結しませんし、
将来的な売上や損益にも影響します。

金利や減価償却は必然的に発生しますが、
戦略に応じてコントロールすべきなので
「戦略的経費」に分類します。


長くなりましたので、
今日はここまでにさせていただきます。

次回は「戦略的経費」を具体的に
どうすべきか、お伝えいたします。


最後までお読みくださりありがとうございました。

村上

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