★マイナスキャッシュ脱出策（融資編）【首都圏不動産インサイドニュース】

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村上です。

都内の割安物件なのに
マイナス収支になってしまう…

なぜなのか？
どうしたらよいのか？

以前ご紹介した事例の続きです。

・荒川区
・築２０年超の鉄骨５階建
・１．５億円超
・表面利回り９%

物件は悪くないです。
むしろ割安ではないでしょうか。

でもなぜかキャッシュが残らない。

原因は融資です。
融資条件が良くなかったんですね。

・借入期間が短い（２０年）
・金利が低い（１．０％）

ブログをご参照ください。

▼都心割安物件がマイナスキャッシュになる理由。
http://www.con-pas.co.jp/blog/reasonable.html

相談者のAさんは危うく、
所得税　＞　キャッシュフロー
となるところです。

で、
Aさんはこれからどうやって、
マイナスキャッシュ脱出すべきか。

というのが今回のお話しです。

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答えは借換え。

--------------

今回は融資条件がよくないので、
銀行に交渉するか、
借換えしかありません。

購入時に融資を受けて、
まだ１年も経っていませんので
条件変更は厳しそうです。

そうすると借換え。

一番は返済期間を長くすることです。

現在はこのような状況です。

［期間２０年／金利１．０％］
家賃収入１４４５万円
返済年額　８８０万円
返済比率　６０％

返済比率、高いですね。
期間が長くなるとどうでしょうか。

［期間２５年／金利１．０％］
家賃収入１４４５万円
返済年額　７２３万円
返済比率　５０％

５年延ばすだけで
返済が一気に楽になりました。

もしかすると借換え先では
多少金利が高いかもしれません。

［期間２５年／金利２．０％］
家賃収入１４４５万円
返済年額　８１４万円
返済比率　５６％

返済比率は現状とあまり
変わらなくなってしまいました。

ただしこれにも意味があります。

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利息と元金のバランスで
キャッシュフローが変わります。

--------------

利息は経費計上できるからです。

なので利息の支払いが増えても
課税額はアップしません。


Aさんの収支をおさらいしましょう。

［現状：期間２０年／金利１．０％］
家賃収入１４４５万円
運営費　　３００万円
支払利息　１３０万円
元金返済　７５０万円
減価償却　４００万円

キャッシュフローは、、、
家賃収入−運営費−支払利息−元金返済
＝１４４５万円−３００万円−１３０万円−７５０万円
＝２６５万円

課税所得は、、、
家賃収入−運営費−支払利息−減価償却
＝１４４５万円−３００万円−１３０万円−４００万円
＝６１５万円

所得税は、、、
課税所得６１５万円×税率４０％＝２４６万円

手残りのキャッシュ２６５万円を
ほぼすべて納税に使うことになります。


返済を伸ばして金利が下がるとこうなります。

［現状：期間２５年／金利２．０％］
家賃収入１４４５万円
運営費　　３００万円
支払利息　３１６万円
元金返済　４９８万円
減価償却　４００万円

キャッシュフローは、、、
家賃収入−運営費−支払利息−元金返済
＝１４４５万円−３００万円−３１６万円−４９８万円
＝３３１万円

課税所得は、、、
家賃収入−運営費−支払利息−減価償却
＝１４４５万円−３００万円−３１６万円−４００万円
＝４２９万円

所得税は、、、
課税所得４２９万円×税率４０％＝１７１万円


--------------

借換えで劇的な収支改善になりました。

--------------

借換え前後の変化を見てみましょう。

　返済期間：２０年　⇒　２５年

　金利：　１．０％　⇒　２．０％　

　キャッシュフロー：＋７０万円
　　　　２６５万円　⇒　３３１万円

　所得税：　マイナス７０万円
　　　　２４６万円　⇒　１７１万円

金利は上がったのに収支が良くなり
不思議な感じがするかもしれませんね。

これが不動産投資の面白いところです。


ただし、デメリットもあります。

総返済額がアップすること。

借入金額：１．５億円超

［期間２０年／金利１．０％］
総返済額：１億７６５６万円

［期間２５年／金利２．０％］
総返済額：２億０３４５万円

完済まで持ち切ると
返済額がかなり違います。

元金返済がペースダウンするので、
途中で売却する場合も
売却手残りが減ることになります。

--------------

収支を取るか返済額をとるか

--------------

ということになるのですが、
長期的に持ちこたえられるなら
売却益狙いでよいかもしれません。

それなりの現金資産が必要ですが。

現実的には収支マイナスでOK
という人はなかなかいませんので、
今回のような対処が妥当かと思います。


最後までお読みくださりありがとうございました。

村上

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