＿■■東条 生き残りの住宅ローン戦略！財政破綻で大損する変動・固定金利型の真実

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さて、本稿では前回に引き続き
財政破綻時における住宅ローンのリスクについてさらに詳しく追っていきます。

住宅ローンを組む予定のない人も複利マジックが逆方向に作用すると、
どうなるかを理解するため、ぜひ最後までお読みいただければ嬉しく思います。

政府が財政破綻するのは、確率的には100年に1回あるかないかの話です。

ただ、確率が低いからといって無視はできません。

金利が急上昇する局面は政府の財政破綻の他に、
世界経済システムの危機、天変地異による大規模な自然災害、
地政学的リスクを伴った有事の発生等も挙げられます。

突発的な事故のようなものだからこそ、真剣に向き合いたいと思っています。

住宅ローンは人生の三大支出(住宅費用・教育費用・老後の生活費)の一つです。

金額も大きく、返済期間も長期に及ぶため、
できるだけ低リスクな選択をしていくことが大切です。

繰り返しになりますが、住宅ローンを販売している担当者、
ファイナンシャルプランナーなどの専門家は住宅ローンの金利リスクについて
正しい認識を持っている人はほぼ皆無の状況です。

ある意味、そういう状況であるがゆえに、
長期金利が0％に張り付いているとも言えます。

本稿でも住宅ローン相談窓口での会話内容はある程度、編集していますが、
ざっくりとしたイメージでは、概ね記載の通りとなっています。

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【目次】
1. 生き残りの住宅ローン戦略！財政破綻で大損する変動・固定金利型の真実
2. 東条雅彦のオススメ本棚／【無料】社長のためのネット集客力養成講座
3. 編集後記『ロングなら震源地から離れ、ショートなら震源地に近づく』
4. ウォーレン・バフェットの名言

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編集後記では
『ロングなら震源地から離れ、ショートなら震源地に突っ込む！』
について話しています。

なんと１年ぶりにIBM以外への投資を決行しました。

前々からメルマガで話していた日本債権ベアファンド(5倍)に
150万円を投資しました。

私は昔から売買のタイミングを捉えるのが下手くそで、
いつもみんなより早くポジションを取ってしまう癖があります。
(詳しくは編集後記にて。)

本日も最後までよろしくお願いします。

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■■　生き残りの住宅ローン戦略！財政破綻で大損する変動・固定金利型の真実

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▼固定金利だったら、本当に安全なのか？


前回の内容ではフラット35(固定金利)で契約(借り換え)しておくと、
金利が上昇する局面でも金利が固定されるので、
財政接続が疑われる場合でも、安心だということがわかりました。

多額の資金を25年以上にわたって1.1％という固定金利で
貸してくれるフラット35はほとんど奇跡のような金融商品です。

世界中を探しても、これに勝てるローンはそう多くはないでしょう。

しかしながら、調べていると、ネット銀行を中心にフラット35よりも
低い固定金利を提示している所もあります。

民間銀行の固定金利型住宅ローン(以下、銀行独自ローン)でも
財政破綻時にフラット35のように固定金利を維持してくれるのでしょうか。

フラット35と銀行独自ローンの両方を取り扱っている所だと、
フラット35をオススメされてしまい、話が前に進まないので、
今度は銀行独自ローンしか扱っていない所に相談してみました。


＜銀行独自ローンのみ取り扱っている銀行に相談しました＞

東条:
25年ローンで残高があと2,000万円あった場合、
もし御行に借り換えすると、適用金利はいくらになりますでしょうか？
全期間固定金利で考えています。

担当者:
えー今ですと、年1.09％になります。

東条:
フラット35と比較して検討しているのですが、
フラット35の最低金利1.10％よりも御行の方が安いですね。
この金利は全期間固定で間違いないでしょうか？

担当者:
はい、間違いありません。25年間、金利1.09％が適用されます。

東条:
この全期間固定金利は絶対に変動しないのですか？

担当者:
はい、変動しません。固定です。

東条:
今から話すことはほぼあり得ない話になるのですが(※)
政府の財政破綻、天変地異による大規模な自然災害などが
起きても大丈夫なのでしょうか？
市場金利が5％、10％、20％と上がった場合でも
金利は固定のままで維持されるかどうかが気になっています。

(※)
繰り返しになりますが、
私は政府の財政接続を強く疑っていて、あり得る話だと思っています。
日銀の国債保有率は今のペースでは2018年には50％を超えてしまいます。
そういう状況においても、リスクプレミアムがずっと0％で張り付くという
光景がどうしても想像しにくいのです。

担当者:
お客様のその想定はあまりにも極端ですね。
一応、契約書上は
「金融情勢の大幅な変動によって、適用金利が見直される場合があります。」
という文言は入っています。

東条:
え？？？
それはつまり、25年固定金利契約であっても、
適用金利が変わる可能性があり得るということでしょうか？

担当者:
契約書上という話であれば、固定金利でも金利が変わることはあり得ます。

東条:
固定金利の契約でも金利が変わることもあり得るんですね。
それはビックリしました。
他の銀行の固定金利タイプの住宅ローンやフラット35でも同じなのでしょうか？

担当者:
すみません、私共の方ではフラット35を取り扱っていませんし、
他の銀行さんの契約書の細かい所まではわかりません。
直接、お客様の方でご確認していただくしかないかと思います。

東条:
わかりました。変なことを聞いてしまい、申し訳ございません。


本当に驚きました。

後からその銀行の契約書を確認すると、
次のような文言が入っていました。

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

第5条　適用金利

5. 本条1項から4項にかかわらず、
　 金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、
　 適用金利が見直される場合があります。

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

私が調べた範囲では、多くの民間金融機関の契約書には
上記の文言が入っていました。

ただ、一部の銀行においては入っていない所もあったので、
全てではないようです。


▼フラット35であれば、財政破綻時でも固定金利が維持されるのか？


フラット35であれば、財政破綻を含む有事の際でも
固定金利が維持されるのかどうかが気になって、
住宅支援機構に直接、電話で聞いてみました。


＜住宅支援機構に相談してみました＞

東条:
25年ローンで2,000万円の借り入れを検討しているのですが、
金利はいくらになりますか？

担当者:
それは金融機関によって異なります。
25年ローンですと、一番安い所で1.1％、一番高い所で1.9％です。
住宅支援機構のホームページの方で検索して、各金融機関の金利を
わかるようにしていますので、もしネット環境がありましたらご確認願います。

東条:
わかりました。ありがとうございます。後で確認します。
ところで申し込む金融機関によっては金利が異なるのはなぜなのでしょうか？

担当者:
フラット35を取り扱っている金融機関毎に
手数料の設定が異なっているためです。

東条:
そうなんですね。わかりました。
あと、電話をする前に住宅支援機構のホームページで確認して
フラット35は住宅ローンを証券化して投資家に売る仕組みになっていると
いう説明を読みました。
実際にフラット35を申し込みたい場合は、
住宅支援機構ではなく各金融機関に申し込むという理解でよろしいでしょうか？

担当者:
左様でございます。
私共(住宅支援機構)では直接、ローンの申込みを受け付けしておりません。

東条:
どの金融機関から申し込んでも、住宅ローンを証券化して
投資家に販売するという一連の流れや仕組みは同じなのでしょうか？

担当者:
はい、同じ仕組みになります。

東条:
住宅ローンの審査に関してなんですが、
例えば、A銀行に申し込んで審査に落ちたのに、
B銀行に申し込んだら、審査が通るということもあるのでしょうか？

担当者:
可能性としてはあります。
フラット35の審査は窓口の金融機関さんと私共の2ヵ所で行っています。
私共の審査基準は同じなのですが、
金融機関の審査基準はそれぞれで異なります。

東条:
わかりました。ありがとうございます。
最後にもう1点。
実はフラット35の契約の件で少し気になっていることがあります。
民間金融機関の住宅ローンでは固定金利契約でも有事の際には
金利が変動しうるという文言が契約書に入っていました。
フラット35では途中で金利が変動してしまうという文言が
契約書に含まれていますでしょうか？

担当者:
いえ、含まれていません。
最初に決めた契約の金利が途中で変わることはありません。

東条:
政府の財政破綻、天変地異による大規模な自然災害の発生、
地政学上のリスクの顕在化など、様々な理由で
市場金利が10％、20％とあり得ないレベルで上昇しても大丈夫なのでしょうか？

担当者:
はい、大丈夫です。契約書にもそういう文言はありません。

東条:
それはどの金融機関から申し込んでも、共通でしょうか？

担当者:
はい、共通です。
フラット35の契約の中身については全ての金融機関で同じものとなっています。

東条:
わかりました。ありがとうございます。


実際に電話して確認を取った結果、フラット35は何があっても
途中で金利が変わらない契約になっていることが判明しました。

フラット35では住宅ローンを証券化して投資家に販売する仕組みなので、
住宅支援機構も各金融機関も、
債務不履行のリスクを負っているわけではありません。

【再掲載】フラット35の仕組み
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/le8j

しかし、銀行独自ローンは金融機関の自己資金で行うため、
債務不履行のリスクを自分で被る格好になっています。

この仕組みの違いにより、銀行独自ローンでは固定金利であっても
有事の際に金利を動かせる文言を契約書に入れていることが多いのです。


▼なぜ全ての運転者に自賠責保険が義務付けられているのか？


ここから固定金利の話から変動金利の話をしていきます。

前回、住宅ローンの相談窓口の担当者からは
「固定金利と変動金利の申し込む割合は半々」だと教えていただきました。

このことが本当なのかどうか確かめてみました。

住宅支援機構の調査によると、民間住宅ローン利用者の調査実態では
住宅ローンの金利タイプ別に正確には次の割合になっています。


＜住宅ローン タイプ別利用者割合＞
・全期間固定型　36.0％、
・変動型　38.7％
・固定期間選択型　25.3％
(出典：住宅金融支援機構 調査部 2016年6月)


固定期間選択型は名称の頭に「固定」とついていますが、
契約上は「変動型」の商品となっています。

固定期間終了後に、適用金利も返済額も見直しが行われ、
返済金額の上限は特にありません。

固定期間終了後の返済額が大きく増加することもあるので、注意が必要です。


＜固定金利契約と変動金利契約の違い＞
固定金利：
返済総額が一定である。(全期間固定金型)

変動金利：
返済総額が際限なく上昇する可能性がある。(変動型、固定期間選択型)


返済総額が変動する契約は実質的には「変動金利」なので、
64％の人(約3人に2人)が
「金利上昇のリスク」に晒されている状況になっています。

ところで、自動車を運転する人には自賠責保険の加入が義務付けられています。

なぜ義務になっているのかというと、交通事故を起こしてしまった場合、
損害賠償の金額が高額になる場合があるためです。

50年間で1度でも人身事故を起こす確率は52.07％(約2人に1人)です。
(出典：警察庁 余暇開発センター)

自賠責保険に入っていても、
この保険が大活躍するのは一生に一回あるかないかの確率なのです。

自賠責保険の保険料は普通車で2年27,840円です。

50年間で696,000円になります。

自動車の自賠責保険への加入を選択制にした場合、
「約70万円を節約するために自賠責保険に入らない」という人も
おそらく出てくるでしょう。

しかし、万が一、無保険の状態で人身事故を起こしてしまったら、
損賠請求が高額に及ぶために、運転する者は全員、必須にしています。

政府が財政破綻する確率は過去800年間の統計では
100年に1回あるかないかの確率です。

日本では1946年に一度、実質的なデフォルトを起こしています。

今、70歳以上の日本人はこのイベントに遭遇しています。

変動金利型は金利が上昇する局面では
住宅ローンの総額が際限なく跳ね上がる仕組みになっています。

変動金利型の住宅ローンを組んでいる場合、
いわば自賠責保険に入らずに自動車を運転しているような状態です。

少しシミュレーションしてみれば、そのことが身に染みてわかります。


▼金利が上昇する局面で、変動金利型の住宅ローンはどうなる？


金利0.5％で25年の返済計画で2000万円を借り入れた場合、
返済総額と利子総額は次のようになります。


＜金利0.5％＞
毎月返済額：70,933円
返済総額：21,280,056円 (利子総額:1,280,056円)


もし金利が0.5％上昇して、1％に到達した場合、次のようになります。


＜金利1％＞
毎月返済額：75,374円
返済総額：22,612,189円 (利子総額:2,612,189円)


金利がたった0.5％上昇するだけで、
利子総額が2倍(約128万円⇒約261万円)に跳ね上がります。

さらに0.5％上がると、こうなります。


＜金利1.5％＞
毎月返済額：79,987円
返済総額：23,996,020円 (利子総額:3,996,020円)


利子総額が400万円近くまで跳ね上がります。

変動金利の問題は契約上、
「利子総額の上限がなく、返済総額がどんどん膨らんでいく」点です。

さらに金利が0.5％上がって、2％になった場合はこのようになります。


＜金利2％＞
毎月返済額：84,770円
返済総額：25,431,142円 (利子総額:5,431,142円)


利子総額が540万円を超えて、毎月返済額が当初の計画よりも
約1万4千円(84,770円-70,933円＝13,837円)も上がってしまいました。

ちなみに、この金利2％というのは2013年4月から
開始したアベノミクスで政府と日銀が目指していた水準です。

2年で2％の物価安定(2％のインフレ)の目標を掲げてしました。

物価が毎年2％上がる経済環境では、通貨の価値は1年で2％下落します。

そのため、銀行は100万円を貸し出すと、
1年後には実質的な価値が約98万円になるため、
最低でも2％の金利を要求しないと赤字になります。

銀行から見ると、貸出金100万円に対して1年後に102万円を返済してもらって、
ようやく±ゼロというのがインフレ率2％の経済環境です。

もしアベノミクスが成功していたら、銀行が利益を出せる水準である
金利2.5〜3％程度の水準を目指す展開になっていたと推測できます。

仮に金利が2.5％になった場合の試算結果がコチラです。


＜金利2.5％＞
毎月返済額：89,723円
返済総額：26,916,835円 (利子総額:6,916,835円)


利子総額が700万円近くまで膨れ上がってしまいました。

アベノミクスが成功していたケースでは、
賃金も2％程度の上昇を期待していたと思われます。


＜賃金が2％上昇した場合＞
月収25万円の人⇒25万5,000円
月収30万円の人⇒30万6,000円
月収40万円の人⇒40万8,000円


賃金が上記のように2％上昇して、
同じように金利も2％分上昇して0.5％から2.5％になった場合、
実質的な毎月返済額が70,933円から89,723円に上昇し(18,790円の上昇)、
賃金上昇額(5,000〜8,000円)よりも大きく上がっています。

返済総額は21,280,056円から26,916,835円に上昇しました。

当初の予定より約560万円も返済総額が膨れ上がるのです。

金利も賃金も平等に2％上昇させたのにもかかわらず、
変動金利型の住宅ローンでは
「毎月返済額の上昇額(18,790円)＞賃金の上昇額(5,000〜8,000円)」
となってしまいます。

前回は変動金利のリスクについて政府の財政破綻を想定して話していたので、
一部の方に誤解を生じさせてしまい、申し訳ございませんでした。

また、専門のファイナンシャルプランナーの方からも
「極論を振りかざして変動金利のリスクを
必要以上に煽っているだけ」というお叱りも受けました。

そのため、本稿では財政破綻ケースではなく、
アベノミクス成功ケース(景気回復ケース)で検証することにしました。

金利がほんの少し(2％程度)動いただけでも、
変動金利の契約では「当初の返済計画から比べると
利子総額が大きく膨らんでしまう」ということは
上記のシミュレーションを通じて、ご理解いただけたと思います。

今はリフレ政策の間違いが判明して、アベノミクスが失敗したため、
変動金利を選択していても運よくダメージがなかっただけです。

ただ、今後はどう動くかはわかりません。

景気回復であれ、政府の財政破綻であれ、金利が上昇する局面に遭遇すれば、

「これだったら、フラット35(固定金利1.1％)に借り換えしておけばよかった」

と多くの人が後から後悔することになるでしょう。

借金における金利は「複利マジック」が反対方向に作用してしまうため、
私たちの想像を超えた動きをします。

上記のシミュレーションでは「5年ルール」や「125％ルール」を
考慮せずに計算しています。

しかしながら、これらのルールを適用させても
返済総額が膨れ上がる方向にしか向かいません。

詳しくは2017年1月8日号のメルマガで検証していきます。


▼有事の際には圧倒的にフラット35が有利である！


100年に1回しかないイベントとどう向き合うかは
人それぞれの投資判断だと思います。

変動金利と固定金利の両者にそれぞれメリットとデメリットがあります。

ただ、金利が上昇する局面(仮に1〜2％の上昇であっても)では、
固定金利の方が変動金利よりも有利です。

さらに有事を想定するのなら、
構造上、金利が変動しないフラット35(固定金利)が有利になるしょう。

今、変動の優遇金利0.5％を適用されていても、
金利がわずか0.6％上昇するだけで、
固定金利の最低金利1.1％(25年ローンの場合)に届いてしまいます。

反対に変動金利が固定金利に勝つケースは
『今後、金利がまったく上昇しない状態が25年以上、続く』
という場合でしかありません。

もちろん、未来のことは誰にもわからないため、
変動金利が固定金利に勝つケースもあるかもしれませんが、
リスクとリターンが見合っていないことは確かなのです。

2017年1月8日号のメルマガで、
変動金利と固定金利のリスクとリターンの関係を示しつつ、
多くのファイナンシャルプランナーや住宅ローンの販売に関わる専門家の人達が
持っていない視点で解説していきます。

株式等のオプション取引とよく似た構造になっていることに気付くでしょう。

ぜひ2017年1月8日号のメルマガもお楽しみに♪

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(出典)

住宅ローンシミュレーション
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/9rx4

住宅金融支援機構　調査部
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/y0xi

警察庁、余暇開発センター
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/31v6

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次の方にはオススメです。

・会社を経営されてる方
・自営業の方
・仕事でマーケティングに関わっている方
・将来、独立起業しようと考えている方

チャンス追求型と戦略型の違いがわかり、とても良い勉強になるはずです。

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■■　編集後記　『ロングなら震源地から離れ、ショートなら震源地に近づく』

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

先日、「日本債券ベアファンド(5倍型)-T&Dアセットマネジメント」に
150万円を投資しました。

約1年ぶりにポートフォリオを動かしました。

とりあえず、偵察部隊として150万円を投入しましたが、
今後、日本国債のCDSの値を見ながら、買い増していくつもりです。(※注1)

格付け会社フィッチがおそらく来年中に日本国債を
「A」から「A-」に格下げする可能性が高いと見ています。(※注2)

そのような場合においても、「必要なら躊躇なく」買い増していきます。

記者会見で日銀の黒田総裁は「必要なら躊躇なく(異次元緩和を行う)」と
よくおっしゃっていますが、
私も来年はこのセリフが口癖になるかもしれません。

日本債券ベアファンドは
日本国債の価格が下がった時に5倍、儲かる仕組みの投資信託です。

私は国内防衛を前提にしているので、
最も震源地になるであろう日本国債暴落に焦点を合わせざるを得ませんでした。

当初、まったく予定になかった投資で、かなり悩みましたが、
政府や日銀にどうしても邪魔をされたくなかったので、
手を打っていこうと決断しました。

マンガ『鋼の錬金術師』でたとえると、完成しつつある国土錬成陣に対抗して、
これからは「逆転の錬成陣」を作ることに専念していきます。

この投資は将来的に紙屑になるかもしれませんが、
その時は逆に日本が救われた時でもあるので、
「ヤッター」と大喜びしたいと思います。

あと、本チャンの投資先であるIBMについては相変わらず、
3,343株を保有中です。(円ベース:約6500万円。近々、少しだけ買い増すかも)

来年1月17日にIBMの2016年第4四半期と2016年度通期の決算発表があります。

3ヵ月毎に決算書をチェックしながら、超・長期保有を計画しています。

近々、アメブロに2016年の私の投資実績をアップするので、
ご確認していただければ嬉しく思います。

私は「ロングなら震源地から離れ、ショートなら震源地に近づく」という
投資原則を大切にしています。

ロングは「買い」、ショートは「売り」という意味です。

英語のロングには「強気」という意味があり（強気→買い）、
ショートには不足という意味があります（不足→売り持ち）。

日本国債の市場が震源地になるという予想の元、
ショート(ベアファンド)で近づくことにしました。

一方、IBMへの投資はロングにして、震源地から距離を取るようにしています。

グローバル企業の場合、特定の国に依存せず、幅広く事業を展開しているので、
ある程度、集中投資をしていても、リスクは分散されます。

ただし、私のように1銘柄だけというのはさすがに極端すぎており、
ダメな失敗事例とも言える状況で、こういうのは一般的にはアウトです。

(また、IBMは「教科書的バフェット銘柄」ではないため、
投資先としてオススメできる企業でもありません。)

生活している場所によって、震源地との距離が変わります。

分散投資をしていても、全ての投資対象が日本に限定した場合、
万が一、日本が震源地になってしまった場合、防衛するのが困難になります。

「ロングなら震源地から離れ、ショートなら震源地に近づく」、
この戦略を取っておけば、安定的に資産が増えていくと私は信じています。

(※注1)
今の150万円の投資でも有事の際には数千万円以上に(計算上はもっと上を行く)
化けるので、保険としては一見、十分に見えます。
しかしながら、通貨価値の棄損によって実質リターンが壊滅的にやられます。
ここが致命的な欠点です。バシッと「逆転の錬成陣」を発動させたいのですが、
そう簡単な事ではありません。(傷の男スカーの助けが必要です。)

(※注2)
「A-」は上から7番目の評価です。さらに1段階下がると「BBB」になります。
ムーディーズやS&Pに比べて、フィッチは日本国債に対して辛口です。

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私(東条)が毎週、イチオシしている本です。
今のうちに無料(送料のみ)で手にすることをオススメします。


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コチラは上記の「13の習慣」を読んで役立ったと感じた人にはオススメします。
三菱地所での総会屋の話には驚愕しました。昔の資本主義はヤバイ(笑)

＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／＼／

今日で2016年の最後のメルマガとなります。

今年もお世話になりました。良い年末年始をお過ごしください。

元旦は全国的に気温が0度近くまで下がるみたいなので、
体調管理には気をつけましょう。

また来年も どうぞよろしくお願いします。


次回は2017年1月1日(元旦)18:00の配信になります。

いつもよりボリュームを少なくして軽めで配信する予定です。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。


追伸１：

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追伸２：

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★本日のバフェットの名言★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

秘訣は、することがないときには何もしないことだ。

ウォーレン・バフェット

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ウォーレン・バフェットに学ぶ！１分でわかる株式投資
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発行責任者：東条　雅彦　(とうじょう　まさひこ)
プロフィールはこちら→http://snowball.onlyu.jp/blog/vccb


好きな言葉:「継続は力なり」「夢を見るから、人生は輝く」
　　　　　 「成功は幸せの鍵ではない。幸せが成功の鍵だ。」

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などを合わせた資産は1億円に。
平成24年より投資顧問業（助言）を取得。現在、著者自身が実践してきた株で
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ブログやコラム等の執筆活動も行う。
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