★資産拡大スパイラル【首都圏不動産インサイドニュース】

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村上です。

先日の出版記念セミナーでは、
バランスシートが重要！
という話を力説しました。

純資産を拡大して、
銀行の信頼を得て
さらに拡大を加速するか。

負債ばかり増やして、
早々に頭打ちになるのか。

どちらを選びますか？

ということです。

もういい加減、皆さん
お分かりですよね。

地方RCフルローンの
高値掴みは最悪です。

-------------

マイナスが拡大する
恐怖のスパイラル

--------------

購入金額：１億円
借入金額：１億円（フルローン）

金利4.５%で３０年返済なら
年間返済額は６００万円ですが、
そのうちの大半が利息です。

当初５年間くらいは
７割が利息、３割が元金。

毎年６００万円返済しても
利息が４２０万円なので
元金は１８０万円しか
減らないわけです。

バランスシートには
資産と負債がありますよね。

負債である借金が
毎年１８０万円減るとして、
資産の方はどうなるでしょうか。

地方では土地が安いので、
資産価値の内訳は、

建物部分＞土地部分

となる傾向です。

１億円で買った中古マンションの
内訳を仮に土地２０００万円、
建物８０００万円としましょう。

建物部分は減価償却します。

耐用年数が残り３０年なら、
８０００÷３０で
毎年２６６万円償却します。

つまり建物の価値が
２６６万円ずつ
減っていくということ。

建物が２６６万円減って、
７７３４万円になる。

土地と合わせて
９７３４万円です。

かたや借金は１８０万円減って、
９８２０万円になる。

　資産　＜　負債

いわゆる債務超過、
マイナス純資産です。

負債が減るよりも
資産が減るのが速いから
ですね。

▼画像つきのブログ記事はこちら
http://www.con-pas.co.jp/blog/plusminus.html

ただし、

実際には資産の側に、
キャッシュフローとして
残った現金が加わります。

-------------

土地＋建物＋現金−借入金＝純資産

--------------

今回の例では
いくらになるでしょうか。

購入金額：１億円
表面利回り：９％

としましょう。

家賃収入が９００万円
ですね。

借入金額：１億円（フルローン）
金利4.５%で３０年返済なら、
年間返済額は６００万円です。

運営費が収入の２割として、
９００万円×２０％＝１８０万円

収入　＋９００万円
返済　−６００万円
運営費　−１８０万円

で税引前のCFが
１２０万円ですね。

ここから税金が引かれます。

減価償却を経費に追加、
元金返済を経費から除外。

収入　＋９００万円
利息　−４２０万円
運営費　−１８０万円
減価償却　−２６６万円

利益が３４万円なので、
税率を２０％とすると税金は
大体７万円くらいでしょうか。

税引後CFは１１３万円ですね。

そうするとバランスシートは
どうなるでしょうか。

【　資産　】

土地：変わらず
建物：−２６６万円
現金：＋１１３万円

あわせて−１５３万円

１億円⇒９８４７万円
になります。

【　負債　】

借入金：−１８０万円

１億円⇒９８２０万円
になります。

資産から負債を引くと
２７万円

これが純資産ですね。

▼画像つきのブログ記事はこちら
http://www.con-pas.co.jp/blog/plusminus.html


同じシミュレーションを
都市部の物件でやってみると、
面白い違いがあります。

-------------

含み益が積みあがる
都市部の不動産

--------------

購入金額：１億円
借入金額：１億円（フルローン）

金利３.５%で３０年返済なら
年間返済額は５４０万円。

１年目の返済内訳は、
利息が３４５万円で
元金は１９５万円ほどです。

１年後には負債である
借入金が１９５万円減ります。

一方で資産の方はどうなるか。

都市部では土地が高いので、
資産の内訳は建物部分＜土地部分
となる傾向です。

場所や築年数によっては
１億円の中古マンションで、
土地７０００万円、建物３０００万円
ということもあります。

で、建物部分は減価償却。

耐用年数が残り３０年なら、
３０００÷３０で
毎年１００万円償却します。

建物が１００万円減って、
２９００万円になる。

土地と合わせて
９９００万円です。

借入金は１９５万円減って、
９８０５万円になる。

　資産　＞　負債

持てば持つほど
純資産が増えていきます。

▼画像つきのブログ記事はこちら
http://www.con-pas.co.jp/blog/plusminus.html


手残り現金を資産に加えます。

購入金額：１億円
表面利回り：８％

としましょう。

家賃収入が８００万円
ですね。

借入金額：１億円（フルローン）
金利３.５%で３０年返済で、
年間返済額は５４０万円です。

運営費が収入の２割として、
８００万円×２０％＝１６０万円

収入　＋８００万円
返済　−５４０万円
運営費　−１６０万円

で税引前のCFが
１００万円ですね。

ここから税金が引かれます。

減価償却を経費に追加、
元金返済を経費から除外。

収入　＋８００万円
利息　−３４５万円
運営費　−１６０万円
減価償却　−１００万円

利益が１９５万円なので、
税率を２０％とすると税金は
大体３９万円くらいでしょうか。

税引後CFは６１万円ですね。

そうするとバランスシートは
どうなるでしょうか。

【　資産　】

土地：変わらず
建物：−１００万円
現金：＋６１万円

あわせて−３９万円

１億円⇒９９６１万円
になります。

【　負債　】

借入金：−１９５万円

１億円⇒９８０５万円
になります。

資産から負債を引くと
１５６万円

これが純資産ですね。

▼画像つきのブログ記事はこちら
http://www.con-pas.co.jp/blog/plusminus.html


同じ１億円の物件でも、
地方と都市部では
大分違う結果になりました。

-------------

キャッシュフロー狙いの地方、
資産構築の都市部。

--------------

以前からよく聞かれること
ですよね。

ですが、数字で見てみると
より納得感があります。

▼地方の例

利回り９％
金利４．５％、返済期間３０年

税引後CF　１１３万円
１年後の純資産　２７万円

▼都市部の例

利回り８％
金利３．５％、返済期間３０年

税引後CF　６１万円
１年後の純資産　１５６万円


実際は利回りや融資条件によって
数字が変わってきますが
大まかにはこのような傾向でしょう。

地方はキャッシュフローが
得られる一方で含み益が小さいので
売却益は取りづらいということ。

だから、高値掴みをして
キャッシュの出ない地方物件は
最悪なのです。

都市部ではキャッシュフローは
少ないものの含み益が大きいので
売却益が出ます。

持ちつづければ含み益＝純資産が
拡大しますので担保価値にもなります。

銀行も多数いるので、
今なら金利も1%前後でしょう。

ということで今日は
地方と都市部の不動産投資を
バランスシートで比較しました。

純資産の変化を把握することで
あなたの目指す資産レベルへの
道筋が見えてくるはずです。

銀行目線も理解できますので
拡大にも有利ですよね。


仕組みは理解したとして、
今すぐに理想の状態には
なれないかもしれません。

短期的な結果を追わず、
長期的に取り組んでください。

あせらずじっくりが肝心です。

・・・・・

で、

次回、ようやく
財務三表の総集編です。

具体的な数字で収支計算書、
損益計算書、資産残高表を
おさらいします。


最後までお読みくださり
ありがとうございます。

村上

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HP：　http://www.con-pas.co.jp/

株式会社コン・パス　村上俊介

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