★収支と損益をごっちゃにするな！【首都圏不動産インサイドニュース】

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村上です。

もう一度聞きますが、
お金は好きですか？


ん！？

何度もしつこいな村上さん、
好きに決まってるじゃん。

月末にネットバンクで
残高をチェックしているけど、
家賃がドカンと入る瞬間は
興奮してゾクっとしちゃうよ。

買いモノもいいけど
やっぱりお金！
貯金サイコーだね！！


…そうですか、
相当なお金好きですね。

そんなにお金を
大切に思うあなたなら、
「財務三表」はもちろん
マスターしていますよね？

▼画像つきのブログ記事はこちら
http://www.con-pas.co.jp/blog/cfpl.html

-------------------------

財務三表＝お金の診断書です。

-------------------------

企業の経営状態を
知るためのツール。

銀行融資も財務三表次第です。

不動産事業を拡大したければ、
財務三表をマスターしてください。

（１）収支計算書
（２）損益計算書
（３）資産残高表

この３つで、現金の流れ、
税金の計算、資産の増減
を把握します。

それぞれ役割があるんですね。

財務三表をマスターすると
現金・税金・資産の相関関係を
知ることができます。

ここまでが前回のお話しです。

で、

今回は（１）と（２）のお話。

収支計算書は現金の出入りを見ます。

損益計算書は売上、経費、利益、税金を
計算するための表です。

似ているようで違う。

それぞれ説明しますね。

-------------------------

お金の出入りを漏れなく把握する

-------------------------

まずは収支計算書の話から。

収支はリアルなお金の動きなので
とってもシンプルです。

が、

忘れてはいけない
基本的なことがあります。

『　お金の出入りを網羅すること　』

抜け漏れがあると話になりません。

現金がなくなれば
事業はストップですから。

業者が作る収支計画には
入っていない支出があるので
気をつけてください。

家賃が1000万円入って
銀行へ500万円返済して
管理費を50万円差し引かれて
電気水道代を20万円払って
固都税を80万円払って…

350万円も残るじゃん！！

と思ったら大間違い。

不動産投資の初心者が
見落としてしまうのが、
「入退居コスト」です。

・修繕費
・広告費
・空室ロス

▼過去ブログもご参考に。
「意外と儲からない」単純な原因
http://www.con-pas.co.jp/blog/reason.html

一般的に毎年4分の1程度の
入居者が入れ替わります。

入退居が発生する分、
コストがかかります。

大まかにいうと、
修繕費が家賃の3ヶ月分、
広告費が2ヶ月分、
空室が1ヶ月とすると、
全部で6ヶ月分ですね。

4分の1の部屋は6ヶ月分
つまり半年分しか
家賃が入らないのです。

だから入退去コストは、
年間家賃の1/4×1/2。

家賃が1000万円入って
銀行へ500万円返済して
管理費を50万円差し引かれて
電気水道代を20万円払って
固都税を80万円払って…

で、
入退去コストが125万円
（1000×1/4×1/2）

手残りは225万円。

ということになります。


…わかったよ、
入退去コストね。

見落とすと怖いよね。

で、手残り225万円は
使っていいんでしょ？


と思いますよね。

そうとも限らないので、
続きを聞いてください。

-------------------------

使っていいのは「税引後」キャッシュフロー

-------------------------

家賃から、
返済、管理費、電気水道代、
固都税、入退去コストを
差し引いて、

手残りは225万円に
なりました。

もうひとつ
重要な支出があります。

「所得税」です。

手残り225万円は
「税引前」キャッシュフロー。

全額使ってしまうと、
税金が払えなくなります。

手残りを使うなら
「税引後」にしてください。


え？税金？

あ〜、そっか忘れてた。

手残り225万円だから。

そこから払うことに
なるんだね〜。

225万円に税率を
かければいいんだっけ？


いいえ。

手残りと課税所得は違います。

所得税は課税所得に
税率をかけて求めます。

695万円超、
900万円以下なら23％

900万円超、
1,800万円以下33％

そして課税所得は
損益計算書から計算されます。

ここからが今日の本題ですね。

-------------------------

収支計算と損益計算は異なる

-------------------------

手残りと課税所得は
計算方法が違うんです。

▼収支計算
入金ー出金＝手残り

▼損益計算
売上ー経費＝課税所得

ここで、
出金と経費に
注目してください。

出金＝経費　

と直感的に考えて
しまいますが、

出金≠経費

別モノなのです。

ポイントは、
金利、元金、減価償却。

ひとつずつ解説します。

▼金利

銀行返済は金利部分と
元金部分があります。

金利部分は
お金も出ていくし
経費にもなります。

お金のレンタル料として
銀行へ払うものなので
そのまま経費になります。

▼元金

元金部分は、
お金は出て行くのに
経費にできません。

返済した分借金が減って、
純資産が増えることになるので
損失ではないからです。

銀行返済とひとまとめで
考えてしまいますが、
金利と元金で扱いが違う
というのがポイントですね。

▼減価償却

お金は出ていかないのに
経費にできるものも
あります。

それが減価償却。

建物や設備は、
経年劣化します。

資産価値が減る分を
損失とみなして経費に
計上できるわけです。


とにかく、

出金≠経費

ということを
覚えておいてください。

-------------------------

金利・元金・減価償却をコントロール

-------------------------

先ほどの収支の例を当てはめると
こうなります。

税引前CFが225万円

に対して

課税所得が193万円で
所得税が64万円（税率33%）

差し引き

税引後CFが181万円。

これが使っていいお金です。

数字は以下の購入条件を
想定して算出しました。

購入金額　1.2億円
建物分　6000万円
土地分　6000万円

構造　RC
築年数　30年

借入金額　1.2億円
返済期間　30年
金利　1.5%


今回の例では、

税引前CF＞課税所得

となりました。

この場合は税金面で
トクをしたことになりますね。

なぜこうなったかというと

元金返済＜減価償却

であったからです。

反対に、

元金返済＞減価償却

となってしまうと
損をすることになります。

税引前CF＜課税所得

余分に所得税を
払うことになります。

ひどくなると
納税するためのお金がない！
ということにもなりかねません。

ですので、

元金返済と減価償却の
大小関係には
気を付けましょう。

元金返済額は融資条件で、
減価償却額は購入金額の
土地・建物比率で決まります。

ということは、
コントロールできる
ということになりますね。

・自己資金を入れて借入を減らす

・返済期間を長くする

・建物比率を大きくする

などして、
元金返済＜減価償却
をキープしてください。

ただ、これも度が過ぎると、
売却時に困ったことになるので
要注意です。

元金返済が小さいと残債は減らず、
減価償却が大きいと簿価が減る。

残債＞簿価

手残りよりも譲渡所得が大きい
ということになってしまいます。

売却手残り（税引前）＝売却金額−残債

譲渡所得＝売却金額ー簿価（資産価値）

手残り＜譲渡所得

税金は譲渡所得に対して
かかってくるので
余計に払うことになります。

バランスが大事ですね。

▼過去ブログもご参考に。
減価償却：キャッシュ温存の最強カード！
http://www.con-pas.co.jp/blog/cash.html

-------------------------

まとめます

-------------------------

収支計算では退去コストを
忘れないでください。
年間家賃の1/4×1/2くらいです。

キャッシュフローを使っていいのは
「税引後」だけ。

税金を払えなくなる場合も
あるので気を付けましょう。

手残りと課税所得は計算方法が
違うからです。

税引前CF＞課税所得にするには
元金返済＜減価償却をキープ
してください。

元金返済額は融資条件で
減価償却額は購入金額の建物比率で
ある程度コントロール可能です。

ただし減価償却をやりすぎると
売却時に手残り＜譲渡所得となって
困るので注意してください。

ということです。

▼画像つきのブログ記事はこちら
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次回は資産残高表について
お話ししますね。



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