将来の安心を確保する

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【海外投資バイブル】
2016年11月29日発行
Global Asia Investment Group

〜今週のコンテンツ〜
■ 将来の安心を確保する
■これ以上価値が下がらない不動産を持っておく
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皆さん 　こんにちは。チャーリーです。

先週末日本に入り名古屋・大阪・東京とセミナーをこなしました。

いよいよ師走が迫ってきましたね。

１年のすぎるのがあっという間だなと改めて感じます。

今年１年は世界経済が大きく荒れるリスクも高いと考えていましたが、

イギリスのEU離脱での一時的な金融市場の変動はありましたが、

時間が経ってみると概ね良好な一年でしたね。

トランプ大統領になることで、為替は大きく円高！！

と言われていたのが真逆の動き。

それによって日本の株式市場は恩恵を受けたことになりましたね。

結論から言えば、世界中が金余りだということです。

行き場の無いお金が、一時的にリスク回避の為に市場から退出しても

戻ってこざるをえないということなのです。

しかしだからこそ、ボラティリティの高い相場が続くことが予想されますし、

個人が短期的な視点から市場に参加するにはリスクが非常に高いと感じています。

やはり金余りの超低金利の日本ですから、

日本のしくみをどのように活用するか？

ここに勝利のキーワードがあるように感じますね。


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将来の安心を確保する
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日本は急速な高齢化社会を迎える中、

高齢者の多くが貧困化に向かっていると言われています。

ある程度のまとまった金融資産を持っていても、

少しずつ貧困に近づいていくそうです。

"　なぜそうなるのか？？？　"

年金だけでは生活コストが賄えず、

少しずつ預貯金を切り崩していくことが一番大きな原因です。

そして生活コストの一番大きな負担となるものが、

居住コストだそうです。

高齢者になると、賃貸物件を借りることも難しくなり、

借りられる物件の選択肢が狭くなります。

割高な家賃を支払わせられるリスクも高くなるそうです。

であれば、

"　やはりマイホームを持ったほうが安心では？？　"

そう思いますよね。

しかし、戸建て物件を所有した場合、

築年数が古くなると、維持コストが思いもよらずかかってしまい、

改築コストの支払いするために、預貯金を切り崩してしまう。

このパターンで貧困化に陥っていく確率も高いのです。

そして、高齢者だけの戸建て世帯の場合、

おれおれ詐欺や、リフォーム詐欺などにあうリスクもあります。

昔であれば、考えにくかったリスクが様々な形で広がっているのです。

そんな中で、

"　将来の安心を確保するためのマイホーム　"

この基準となる指標を幾つか考えてみました。

・大都市圏からの通勤圏内、もしくは地方の中核都市にあること

・駅からの徒歩圏にあること

・マンションが良い

・ファミリータイプの６０〜７０平方メートル程度の物件

・割高な築浅物件よりも、築１５年〜２０年程度の物件が狙い目

これらがポイントになると思います。

現在の政府、地方自治体も、

スモールコミュニティ化の政策を推し進めています。

高齢化する現在の日本。　

今ある社会インフラを整え続けるだけでも膨大なコストがかかります。

総労働者数は減少し、税収は減り、

社会保障、年金など、様々な負担だけが増える中、

地方の財政は限界に近づいています。

中には夕張市のように、破綻する地方自治体も出てくるでしょう。

財政負担を軽くするために、

様々な公共的なサービスは絞られることになるでしょう。

それぞれの街の中心部に行政サービスは集まり、

地域の中心に住んでいるからこそ、

そのサービスを受けやすくなると考えられます。

過疎化する、それぞれの市町村からも遠隔地にあるエリアは、

ますます公共サービスは悪化し、

それによって不動産の価値自体が下落していくことが予想されます。

大都市圏、中核都市の通勤圏にあり、更には駅徒歩圏にあるということは、

賃貸需要が大きいということもポイントです。

自らが現在使う予定はなくても、

賃貸で貸し、家賃を得ることができるわけです。

マンションが良い理由は、維持の容易さにあります。

自分自身、世界中に自宅を持っていますが、全てマンションです。

戸建物件は、使わなければ、人が住まなければ、どんどん傷んでしまいます。

自らが高齢化した時には、物件を維持をするだけでも本当に大変です。

ファミリータイプの手頃なサイズが良いというのも理由があります。

転売が一番し易い上に、

家族構成が変わった時にも、リノベーションして模様替えもできます。

様々な使い道を考え、一番使い勝手が良いからなのです。

築浅物件のマンションは割高ですが、築年数が１５年程度経過すると、

価格はかなりこなれ、割安な物件が数多く見つかります。

鉄筋のマンションであれば、構造上６０年が耐用年数ですが、

実際に海外の様々なマンションに住んでみて分かりますが、

築年数が数十年経って物件もメンテナンスさえ良ければ、

何不自由なく生活できます。

１００年経過したマンションも、世界中何処にいっても、

何不便なく、皆さん生活をされています。

特にヨーロッパなど、築１００年、１５０年は当たり前なのです。

ただし、築年数がある程度経過したものであっても全部が良いわけではなく、

当然のことながら、その中から、良い物を選定する必要があります。

管理状態が良いことが、非常に大切なポイントになります。


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これ以上価値が下がらない不動産を持っておく
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自分は今まで世界中の多くの国に自宅を持ち、住んできました。

日本のマイホームに関しては、初日にお話したとおり、

２つの自宅とも、投資としては残念な結果となりました。

（２つ目の自宅は価値は当時よりも高くなっていますが、

自分のものではなくなってしまいましたからね（笑））

しかし、世界中の自宅に関しては、

全て買った金額よりも高値で売却していますし、

今、所有している全ての自宅が、

購入価格よりも大きく価値をあげています。

カナダのバンクーバーでは、１２年の間に、何度も引越をし、

現在、使っているものは、既にこの街で５つ目のマイホームになります。

バンクーバーでは定期的に不動産視察を行っていますが、

"　資産としての不動産のあり方　"

について、よくよく考えさせられます。

先日は、既に築５０年以上経過したコンドミニアムを視察しました。

１６０平方メートルの物件で、３ミリオンで売り出されていました。

日本円で２．５億円程度となります。

築５０年以上経過しても、建築当時と比べ、

その価値を大きく高めています。

オーシャンフロントという好立地にあるのですが、

リノベーションを上手に行うことで、

物件の付加価値が高まっているのです。

その後、築３６年の物件を見に行きました。

こちらも定期的にリノベーションを行っており、

綺麗にまとまった部屋で、２．５ミリオンほどで売られていました。

発売当初から比較すれば、

５倍程度の価格だということです。

新築からこれだけ時間が経過した物件が、

新築当初の５倍の価値になっているのです。

日本で考えれば、これだけ古いマンションと言うのは、

値段はどんどん下がっていくと考えられます。

しかし、バンクーバーという街の人気が、

不動産そのものの価値を上昇させるのです。

更に築１００年という物件も見てみましたが、

建物自体は全く問題無く使え、

今後も３０年、５０年は平気でしょう。

資産価値は年々高くなっています。

日本の不動産については、日本全国でバンクーバーのように、

不動産価格が安定的に上昇するということは難しいと考えますが、

価格がこれ以上下がらない不動産と言うのは見つけることができるのです。

価値が下がらない不動産があるのです。

現在が底値と考えられる不動産があるのです。

そしてそのような不動産を所有することは、

資産分散の一貫としても非常に良い方法です。

多くの人が、これからマイホームとして所有するべき不動産は、

まさにこれであると考えています！！

上記でお伝えしたように、

まずは築年数がある程度経過したマンション。

そして、大都市圏からの通勤圏内の駅徒歩物件。

この２つが、物件購入を選択する大切なポイントだと思います。

資産としての安定価値の高い街でマイホームを持つことは、

資産形成をする上でも非常に大切なことです。

日本の不動産の多くは、バブル崩壊後大きく値を下げたため、

不動産価格はこれからも下がり続けると思っている方も多いでしょう。

そして新築物件に関しては、

発売価格自体にかなりのプレミアムがついており、

完成後にすぐに売っても３０％損をしてしまう。

そんな物件が多いのも実情だと思います。

しかし、今の日本でも、地方に目を向けた時、

非常に魅力のある不動産が眠っているのです。

現在の日本だからこそ、このチャンスがあると思っています。

自分自身が実践したからこそ、

皆さんにもお勧めできる方法、選択があります。

２０１３年１２月、日本のとある地方の街に、

日本に戻った時に使うためのマンションを購入しました。

７０平方メートル程度の物件ですが、

１，１１１万円と、底値で買ったため、

現在、もし売却したとしも、

１，３８０万円程度の価格では売却することができます。

ファミリータイプの３LDKの物件で、コンビニも隣接し、

とても使い勝手が良い物件です。

温泉がついていますし、母親や子供達にも使ってもらうことができます。　

それまでは日本に戻った時には、ホテルに滞在をしていたのですが、

ホテルに滞在することと比較して、

日本への出張コストを大幅削減することもできています。

単に良い資産として持てただけではなく、

毎月の支出も大きく減らすことができ、

非常に良い買い物、投資ができたと思っています。

自ら日本の不動産を買ってみたからこそ、

にも提案できる所有方法、考え方があるのです。

これはまた機会をみてお伝えしますね^^


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