★適正価格＝いくらで売れるか？【首都圏不動産インサイドニュース】

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王道の戦略をまとめた不動産投資バイブルです。

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村上です。

前回は『高値づかみ』が破たんを招く
というお話をしました。

今日はその続きになります。

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業者価格で物件を仕入れるスキルとは？

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地方RCフルローンはダメだ！
と繰り返し言ってきました。

でも本当は違うんです。

地方がダメなわけではなくて、
ダメなのは『　高値づかみ　』。

どれだけ立地がよくて、
建物がピカピカで、
高い家賃がとれる物件でも、
仕入値が高ければ損をします。

不動産投資家は業者と
同じ土俵で戦っています。

販売業者や売主は高く売りたい。
あなたは安く買いたい。

そしてライバルもいます。

不動産で稼ぎたいなら、
彼らとのせめぎあいに
勝たなければなりません。

エンド価格ではなく
業者価格で買うということです。


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情報力・交渉力・ネットワーク

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15年間、不動産業者の中にいて
直近5年間で投資家さんの支援をして
基本的な違いが分かりました。

１）情報力：適正価格を知っているか

２）交渉力：相手を読んで先回りできるか

３）ネットワーク：人脈・仕入れルートがあるか

シンプルすぎて
拍子抜けしてしまうでしょうか。

商売をするなら当たり前のことです。

例えば、不動産でなくても
中古車の売買、宝石の売買、古本屋、
八百屋、魚屋、、、みな同じです。

相場を知った上でうまく交渉して
独自のルートで売り買いして、
収益をあげます。

ですが、こういった商売の基本を
実践できていない不動産投資家さんが
多いように思います。

だから業者にカモられてしまう。

不動産業界には
大して優秀な人間はいません。
むしろ落ちこぼれが多い。

反対に言うとあなたが、
情報力、交渉力、ネットワークを
きちんと押さえれば勝つことは
難しくないということです。


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情報力：適正価格を知っているか

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まずは相場を知ることが
全ての土台になります。

適正価格を分かっていなければ
ルートがあっても仕方ありませんし
交渉もできません。

では、適正価格を知るには
どうしたらよいでしょうか。

収益不動産の価格が決まるのは
いくつかの要素があります。

・場所

・道路付け

・土地面積

・建物面積

・構造と年数

・稼働状況と家賃

これらを踏まえて総合的に
判断するわけです。

「利回り」だけでは
物件の本当の価値を
判断することはできません。

ポイントは不動産賃貸業としての
収益性を見るのだけではなく、
売却する立場でも見ることです。

仕入の時点で売却先と金額を
意識してください。


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誰にいくらで売れるかを考える

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▼あなたならどちらを選びますか？

Ａ．狭いけど収益は出る
　ＲＣ１棟マンション

Ｂ．収益性は低いけど
　敷地が広い木造アパート

どちらが正解ということはありません。

ただし仕入れる金額の
判断基準が変わってきます。


Ａの場合：

価格の割りに小さい物件を買うと
投資家以外は高値はつきづらくなります。

将来の売り先は主に投資家ですね。

なので収益性を基準に
いくらで売れるかを考えます。

Ｂの場合：

大きい土地は開発業者が好みます。

現在のアパートを壊して、分譲宅地、
新築マンション、商業施設など。

反対に投資家は興味を持ちにくい。

なので開発業者の土地の仕入れ値を
基準にいくらで売れるかを考えます。

インターネットで土地の取引価格を
見ることもできますが、
確実なのは利害関係のない第３者の
不動産業者に聞いてみることですね。

ただし全てありのまま伝えると
物件を持って行かれる可能性もあります。

概略だけ伝えて探るようにしてください。


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安く買って高く売る、が基本です

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誰にいくらで売れそうかが分かれば
それ以下で買うのが安心です。

巷では賃料収入で稼ぐ
という考え方が主流ですが、
大きく稼げるのは売却時です。

いつでも売れる物件を買うことで
不動産の弱点である流動性の低さを
カバーすることもできます。

保有する期間の意味は、
・高値で売れる相場を待つ
・残債を減らして含み益を作る
ということ。

高く売るために高稼働で運用する
という考え方です。

最後まで持ち切るのは地主だけ。

もしくは相当の現金を投入して
購入する場合に限られます。

そもそも地主の場合は、
先祖からの土地を維持するのが
賃貸業の目的です。

不動産投資家とは
同じことをしているようでも
全く立場が違うわけです。

最後に売ってお金を残すには
いくらで仕入れるかを考えれば、
適正価格が見えてきます。

まずはたくさん物件を見て、
出口を想定した価格を
吟味することを繰り返して
相場観を養ってください。


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オトクな物件を仕入れる

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相場観を身につけると
お買い得かどうかの判断が
つくようになります。

ここからが本格的な仕入れ活動ですね。

不動産に定価はありませんから
交渉の仕方はなんでもありですし、
売主がＯＫすれば買主は誰でもいいので、
奪い合いの乱戦もしばしばあります。

そこで交渉力・ネットワークが
必要になってくるわけです。

次回に続きます。


最後までお読みくださり、
ありがとうございました。

村上

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