★決断する人＝優先客。【首都圏不動産インサイドニュース】

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『　首都圏で資産を築く！
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王道の戦略をまとめた不動産投資バイブルです。

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村上です。

収益不動産で不労所得を得たい…

不動産投資を始める人の大半が
収益面に魅力を感じて
いることと思います。

ここに一つの落とし穴があります。

規模を拡大したければ
キャッシュフローばかりに
目を奪われてはいけません。

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純資産拡大→収益拡大

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これが王道の勝ちパターンです。

「純資産」の拡大を最優先で
進める戦略をとるべきです。

大切なのはBS、純資産です。

CFが出て純資産も厚い会社は
当然、銀行から好まれます。

銀行に優遇される
優良な財務状態をキープする。

企業経営の常識ですし、
融資ありきの不動産事業では
なおさらですね。

不動産事業で
財務状態を良好に保つ方法は、
２つしかありません。

１）借入を小さくする

２）相場以下の金額で買う


不動産＋現金　＞　借金

シンプルなルールです。

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安く買うのがリスクヘッジ。

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とにかく安く買うことが
勝つための基本です。

相場以下で買っておけば
あとはいくらでも
手段はありますので。

財務も税務も
キャッシュフローも。

自己資金が豊富な方は、
現金を投入して買うことで
財務は良くなります。

自己資金がない方は、
安く買う努力をする。

目指すは業者価格です。

購入即、転売可能な価格
ということです。

いつでも売却可能で、
含み益を現金化できる。

多額の借入を考えると
いつでも売れることほど
安全なことはありません。

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商売上手は仕入れ上手。

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村上さん、簡単に言うけど、
どうやって安く買うの？

だいたい、個人投資家が
業者価格で買うなんてできるの？

と思われるかもしれませんが、
安心してください。

業者の仕入れスキルは
それほど特別なことではありません。

１）情報力：
　　適正価格を知っている

２）ネットワーク：
　　人脈・仕入れルートがある

３）交渉力：
　　相手を読んで先回りできる

これら3つをきちんとやるだけ。

要するに商売上手になる
ということです。

１の情報力＝相場観については、
以前のブログをご参照ください。

▼適正価格＝誰にいくらで売れるかを考える？
http://www.con-pas.co.jp/blog/otokuprice.html

適正価格を知った上で、
２のネットワークを構築します。

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できる業者の優先客になる。

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オイシイ情報を入手した業者は
自分の顧客へ真っ先に紹介して
決めてしまいます。

わざわざネットに掲載しません。

お買い得物件を手に入れるには、
できる営業マンの優先客になる
ことが必要です。

あなたが優先客になるための
ステップは次の通りです。

Step1. 不動産のプロを探す

Step2. 買える人間であることを示す

Step3. 儲け話を持ちかける

Step4. 個人的に仲良くなる

Step5. 情報をもらったらすぐ動く


前回はStep1. 不動産のプロを探す
についてお伝えしました。

▼Step1. 不動産のプロを探す
http://www.con-pas.co.jp/blog/community.html

今日は続きです。

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Step2. 買える人間であることを示す

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不動産のプロと出会ったら、
まずは「買える人間」であることを
分かってもらいましょう。

例えば、資金。

できる営業マンはスピード命です。

ムダが嫌い。

資金の目処が立っていない人に
お買い得物件を紹介しても
仕方がないわけです。

「現金買いでXXXX万円くらい」

「■■信金でXX億円くらいまで、
　自己資金もある程度出すつもり」

相手の目を見て平然と
伝えてください。

資金があることは当然として、
意外と重視されていることが
決断力です。

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決断する人にいい話が来る

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・不動産の価値を判断できる

・購入基準がはっきりしている

・覚悟が決まっている

条件が揃えば買う、という人に
物件情報は集まります。

お金があっても決断できないのでは
「買える人」ではありません。

なぜ決断ができないかというと、
物件の資産価値や賃貸の収支計画に
確信が持てないからですね。

資産価値＝いくらで売れるか

収支計画：抜け漏れがないか

ここさえ押さえられれば、
確信を持って購入判断ができます。

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Step3. 儲け話を持ちかける

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不動産業者は儲け話が好きです。

どんな儲け話が好きかというと、、、、

ちょっと長くなりましたので、
続きはまた次回にします。
最後までお読みくださり、
ありがとうございました。

村上

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株式会社コン・パス　村上俊介

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