■水戸大家 大手の方が物件売却が不利な理由

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第2726回　　大手の方が物件売却が不利な理由
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水戸大家こと峯島です。

大手の方が物件売却に不利です。

なぜならば…
　　　　　　　　　　　
詳しくは編集後記で
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■■裏物件情報（不定期更新）

■富山市鉄骨マンション利回り１０，９％

富山県富山市で鉄骨マンションの
情報が入ってきました。
価格は１億９４４０万円で利回りは１０，９％です。
平成８年、平成９年築です。
こちら個人属性の高い方で、
自己資金少なめの融資の可能性あります。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「富山市鉄骨マンション利回り１０，９％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html


■小牧市RCマンション利回り９，７％

愛知県小牧市でRCマンションの情報が
入ってきました。
価格は１億４０００万円で利回りは９，７％です。
平成４年築です。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「小牧市RCマンション利回り９，７％」
と書いてお申し込みください。
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■長野市鉄骨マンション利回り１０，２７％

長野県長野市で鉄骨マンションの情報が
入ってきました。
利回りは１０，２７％で４８００万円です。
平成７年築です。
こちら個人属性の高い方で、
自己資金少なめの融資の可能性あります。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「長野市鉄骨マンション利回り１０，２７％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html

※どの物件も担当者が当社にいる場合は
　担当者に連絡した方が早いです。

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■不動産投資で月10万円増やす難易度はどれくらいですか？
（無料動画）

不動産投資で月に１０万円の
余剰金を稼ぐ難易度は
どれくらいなのでしょうか？
　
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■六本木事務所での無料面談

累計８００億以上、年間で３００億以上の
売買をしている水戸大家さんの代表の
峯島が直接お会いして
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また、峯島の面談が予約が殺到しているので、
かなり先の予約でしかお取りする事が出来ません。

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当社のスタッフが対応します。

スタッフが対応する面談であれば、
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■編集後記

不動産業界の悪しき慣習で

よくニュースなどにも取り上げられるのが、

「囲い込み」と呼ばれる手法です。


よく大手が行っているのがこの囲い込みで、

今日もlivedoorニュースに詳細が書かれていたので、

今日はその「囲い込み」について書きます。


今日のニュース記事

→　https://goo.gl/uyCRJi


囲い込みとは記事中にもあるように、

不動産を売却する時に、

一括査定サイトなどで、

１番高い金額を提示します。


そうすることで、顧客から売りを預かれて、

専任媒介契約か専属専任媒介契約を

取れる可能性が高まります。


そして、専任媒介契約は、

絶対に不動産業者が見るレインズに

登録しなければいけなくなります。


そして、登録すると全国の不動産業者が

取り扱える物件になるので、

基本的にはどの不動産業者も

レインズに登録している物件は取り扱えます。


しかし、ここからが囲い込みの話になりますが、

囲い込みをやっている業者は、

「その物件は話が入ってます」

「商談中です」

と言って、他の業者に取り扱わせません。


そうすると、当然、物件を高値で

売却するという話を売り主にしているので、

物件はほぼ売れません。


そして、最終的には

売り主の方を説得して安値にしてから、

買い手を見つける訳です。


そして、記事の中にもありますが、

この囲い込みを行っている主な業者が

実は大手なのです。


それはなぜなのか？というと、

大手だと一括査定サイトで信用を得やすく、

売りを任せてもらいやすくなるからです。


では、不動産を売る時に、

このように囲い込みにあわないようにするには？ですが、

基本的に、相場よりも高い値段で

物件を売却出来る事は非常に難しいです。


ですので、異常に高い売値査定をする業者であれば、

その根拠を聞くべきです。


例えば、収益不動産の売却であれば、

他の業者は高い金利の金融機関で

融資を付けるのに対して、

高い値段を付けた業者は

安い金利の金融機関で融資を付けるのかもしれません。


そうすることで、利回りは確かに下がるけれども、

そちらの方がキャッシュフローが残る投資になる…

というのであれば、

これは納得のいく高値という事になります。

また、そのような話であれば、

専任媒介契約にしなくて、

一般で話をしてみるのも良く、

ただ、本当に売れるのであれば、

一般で一定期間を決めて任せるなど、

そういう考え方もありですね。


ということで、不動産業界の悪しき慣習で

「囲い込み」というものがあります。


これは売り主を確保して、

最終的には売り主を説得して

売却に導く方法ですが、

囲い込みをやるのは大手か、

悪い業者しかいませんので

ご注意ください。



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利益が出ない物件をお客様が買おうとしたら全力で止める
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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）

今日はゴルフに行きましたが、

まあ、今日のスコアは悪かったです。。。


ちょっとした事でスコアが下がるので、

ゴルフは難しいスポーツですね。

それでは、また明日。



















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