■水戸大家 高利回り物件を買う２つの方法とは？

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第2697回　　高利回り物件を買う２つの方法とは？
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水戸大家こと峯島です。

高利回り物件を買うには

２つの方法しかありません。

その方法とは？
　　　　　　　　　　　
詳しくは編集後記で
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■■裏物件情報（不定期更新）

■久留米市RCマンション利回り８，８％

福岡県久留米市でRCマンションの情報が
入ってきました。
価格は４２８０万円で、昭和６１年築です。
利回りは８，８％です。
こちら個人属性の高い方で
自己資金少なめの融資の可能性あります。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「久留米市RCマンション利回り８，８％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html


■厚木市RCマンション利回り８，６２％

神奈川県厚木市でRCマンションの情報が
入ってきました。
利回りは８，６２％で１億７０００万円です。
昭和６１年築です。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「厚木市RCマンション利回り８，６２％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html


■横浜市中区借地権新築利回り１１，７％

神奈川県横浜市で借地権新築の情報が
入ってきました。
利回りは１１，７％で７４８０万円です。
木造で旧法借地権２０年です。
こちら個人属性の高い方で低金利で
自己資金少なめの融資の可能性あります。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「横浜市中区借地権新築利回り１１，７％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html

※どの物件も担当者が当社にいる場合は
　担当者に連絡した方が早いです。

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■セルフリフォームをおすすめしない理由（無料動画）

不動産投資では自分でリフォームをすると、
その分、職人さんの人件費が浮くので、
儲ります。

しかし、このようなセルフリフォームは
あまりおすすめ出来ません。

それはなぜなのか？
　
→　https://youtu.be/C3enw5KHKKA


■１１月大阪セミナー

１１月大阪開催でセミナーをやる予定です。

参加費は本を２冊買って頂いた方が対象で、
前回参加された方もセミナーは参加可能です。

懇親会は１０冊以上本を買った方が参加可能で、
最新の融資事情がテーマになってくるかと思います。

→　http://mnsm.jp/amazonkyoukasho/


■六本木事務所での無料面談

累計８００億以上、年間で３００億以上の
売買をしている水戸大家さんの代表の
峯島が直接お会いして
不動産の相談をお受けしています。

もうすでに８１００人以上の人とお会いして
様々な事例を知っているので、
色々な人の事例から不動産投資に対して
アドバイスが出来るかと思います。

峯島と直接会って話をしてみたい人は
日程を確認してお申し込みください。

→　http://mitoooya.jp/nitt.html

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■編集後記

再建築不可、借地権、接道が私道、

違法建築、耐用年数を過ぎているなどなど、

このような物件は融資が厳しくなります。


他にも空室が多くガラガラとか、

田舎に行けば行くほど、

融資を出す銀行は少なくなります。


しかし、このような物件であればあるほど、

融資は付きづらいのですが、

利回りはどんどん上がって来ます。


なぜなら、買える人が少ないので、

融資が付きやすい物件ほど、

買い手が多くなり、

融資が難しい物件ほど

買い手が少なくなるからです。


では、このような融資が難しい物件を

融資を付けて買えれば、

これはかなり美味しい案件になります。


では、このような物件があった時に、

どのように考えるのか？ですが、

このような物件に融資を付けるには、

２つの方法があります。


１つは自分の属性を上げる事です。


例えば、１億円持っている人であれば、

かなり多くの銀行が１億円貸してくれる

可能性が上がります。


それが対象物件が融資基準から外れているなら、

３億円持っていて、

１億円の物件を買いたいと言ってくるなら、

１億円の定期を組んでもらえれば…

という条件付きで融資を出してくれる可能性は

限りなく高いと思います。


また、この条件にさらに年収も１億とかあると、

これは銀行がその人に貸したがるので、

物件は全然土俵に上がらないかもしれないけど、

その人個人に出したい…という感じで

融資が付く可能性が出て来ます。


しかし、自己資金３億とか

年収１億とかに誰でもなれる訳ではありません。


ただ、このように個人属性が高いと

他の人には出さないけれど、

その人にだけ出す…というケースは

少なからずあるのです。


では、そんなに属性が高くない人は

どのように取り組むのか？ですが、

これはひたすら銀行を回って、

出してくれる銀行を自分で探すしかないです。


たぶん、再建築不可とかであれば、

不動産業者でさえも融資先を

そんなに多く紹介出来ません。


何か他に担保を差し出せて、

その差し出せる担保物件の評価で、

ノンバンクや公庫くらいしか

融資先を紹介してもらえないと思います。


でも、他の金融機関から融資を受けたい場合は、

まず、１００％、不動産業者も

そんな金融機関は知らないので、

自分でひたすら銀行を回るしかないのです。


ただ、そんな感じで銀行を回っても、

融資が付く保証はありません。


しかし、そんな融資が難しい案件は、

ひたすら自分で融資を持ち込み、

そして、金融機関開拓していくしかないのです。


しかも、難しい案件で、

自己資金をほとんど使わずに

融資を引く事は１００％近く不可能です。


なので、自己資金がある程度あって、

年収もそこそもあって、

それで金融機関を回って、

融資を出してくれればラッキーくらいですね。


私も過去に、年収２８０万円の時、

３億近い物件の融資で銀行を回った過去があります。


ただ、それは対象となる金融機関を

ほぼ全て回ったのですが、

全部に断られました。


その時はすでに経験も実績も

少しあったのですが、

それでも年収が低過ぎて

相手にしてもらえなかったのです。


ただ、それでもその時に１０００万円くらいの物件は

融資を引いて買えていたので、

「ああ、自分はこの金融機関で１０００万円は買えて、

　３億は無謀なんだ！」

という判断基準が出来る訳です。


という事で、融資が難しい物件ほど、

最終的には個人属性で融資を付けるか、

自分で銀行を回って開拓するかしか

融資を付ける方法はありません。


個人属性で融資を付ける場合、

圧倒的に高い属性でないと難しく、

銀行を回る場合は、

ほぼ１００％無理だと思って回った方が良いです。


ただ、こういう難しい案件を

金融機関に持ち込む事で、

様々な銀行の考え方がわかり、

投資家としてのレベルが上がって行く訳ですね。


融資が難しい案件は、

利回りが高いのですが、

誰も買えないからこそ、

利回りが高い訳ですね。


そして、そんな物件に融資を付ける事は、

不動産投資の醍醐味の１つですが、

そこには行動力が人の何十倍も

必要になってくる訳ですね。


ちなみに、最初は資金が限られている人でも

不動産投資で資金力をアップさせていければ、

その先には前者のように、

圧倒的な個人属性で他の人が

買えない物件も買えるようになる人もいるので、

まずは融資が付いて

キャッシュフローが出る物件を買いすすめ、

個人属性を高めた上で、

融資が難しい物件に徐々にチャレンジしていくのも、

進め方の１つですね。



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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
　
ハワイ島に来ましたが、

ホノルルに水着を置いてきてしまって、

かなり良い感じのプールと、

海に入れないでいます。笑


ハワイ島はゴルフしか頭になかったので、

まあ、適当に過ごして、

明日、ゴルフをしてワイキキビーチに帰ります。笑

それでは、また明日。



















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