★「純資産」拡大のメカニズム【 首都圏不動産インサイドニュース 】

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コン・パス代表　村上です。

正しい目標。

何をするにしても
目的に適したゴール設定が
必要ですよね。

不動産投資もしかり。

曖昧なまま進んではいけません。

行き当たりばったりで
買える物件を買っていては
すぐに頭打ちになってしまいます。

何のための投資なのか。

何を達成したら「成功」なのか。

そして大事なことがもう一つ。

-------------

どうやって
投資の成功を測定するのか。

-------------

具体的な数値指標を持って
置きたいところですよね。


村上さん、

分かっているよ〜

ブログで何回も読んだし、

書籍にも書いてたよね！

税引き後キャッシュフロー

でしょ！？

収入と支出だけじゃなくて、
支出と経費の違いとか
税金も考えなきゃね〜。

ゴールはとりあえず
税引き後CF2000万円目指すよ！


なるほど、すばらしい。
収益面は良さそうですね。

では、資産の目標はどうでしょう？


あ…資産ね、

ま〜、とりあえず10億。

メガ大家を目指しているけど、
それじゃダメなの？


・・・おっと、

購入金額10億円、、ですか。

確かに10億円の物件を買えば、
資産として計上されます。

例えば
土地：６億円
建物：４億円

バランスシートの左側、
「資産」の欄ですよね。

▼画像付きのブログはこちら。
http://con-pas.co.jp/kigyoujuku/blog/richgrowth/

ただし「資産」の欄だけでは
全体が見えません。

バランスシートの右側、
「負債」と「純資産」も
セットで考えてください。

投資が成功したかどうかは
トータル収益で決まるからです。

キャッシュフローがプラスでも
売却してマイナスとなっては
何のための投資だかわかりません。

実際、売却するまでは
トータル収益は確定しませんので、
持っている間は含み益を見ます。

つまり「純資産」の欄です。

-------------

不動産＋現金−借入金＝純資産

--------------

「不動産」「現金」が大きくても
それ以上に「借入金」があれば
「純資産」はマイナス。

資産価値が減る一方で、
借入金の減るスピードが遅ければ
どんどんマイナスが拡大してきます。

反対に資産価値が減らず、
借入金の返済が速い場合は
純資産がみるみる増えていきます。

▼以前のブログもご参照ください。

正のスパイラル、負のスパイラル：
http://con-pas.co.jp/kigyoujuku/blog/plusminus/

ということで、

不動産投資のゴール設定は
次の２つを決めてください。

・税引き後キャッシュフロー
・純資産

ちなみに、
どれだけ純資産があれば
満足でしょうか。

はっきりしていない人は
とりあえず2億円を
目標にしてください。

2億円の現金があれば、
安定的に運用することで
生活には困りませんので。

▼以前のブログもご参照ください。

資産家のバロメーター：
http://con-pas.co.jp/kigyoujuku/blog/wealtyman/

-------------------

購入条件、融資条件で運命が決まる

-------------------

不動産投資は先が読めるのが
良いところです。

購入時の条件で
勝負はほぼ決まってしまいます。

・建物価値の減り方
　↓
　減価償却は毎年一定です。

・借入金の減り方
　↓
　返済予定表の通りに減っていきます。

・現金の貯まり方
　↓
　キャッシュフローの累積ですね。
　家賃、経費、銀行返済がほぼ一定なので
　税金も含めてシミュレーション可能です。

ここでもう一度、
純資産の算出式を見てみましょう。

土地＋建物＋現金−借入金＝純資産

資産価値、借入残高、現金残高が
年々変化して行って、その結果、
純資産も増減するわけです。

先が読めるということは
純資産の推移もシミュレーション
できるということですね。

-------------------------

現金・税金・資産の連動で把握する

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バランスシート（資産残高表）は、
財務三表のうちのひとつになります。

（１）収支計算書
（２）損益計算書
（３）バランスシート（資産残高表）

この３つで、現金の流れ、
税金の計算、資産の増減
を把握します。

財務三表をマスターすれば、
純資産が拡大するメカニズムが
手に取るようにわかります。

銀行融資も財務三表次第です。

貸せる事業なのか、
貸してはいけない事業なのか、
経営状態を財務三表から
読み取るわけです。


財務三表には相関関係があります。

現金・税金・資産の相関関係。

収支計算書、損益計算書の内容が
反映されて資産残高になるわけです。

１．不動産の価値が下がる

損益計算書：減価償却分を損失計上します。
資産残高表：建物価値が減ります。

２．現金残高が積み上がる

収支計算書：税引き後キャッシュが残ります。
資産残高表：現金が増えます。

３．借入金が減る

収支計算書：元金返済分が出ていきます。
資産残高表：現金が減り、借入金も減ります。

という相関関係を踏まえつつ、
実際の数字の変化を見てみましょう。

-------------------------

財務三表で見る賃貸経営

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以下、物件購入初年度の
財務三表の動きです。

スタートの状態は次の通りです。

所有物件：なし
自己資金：3000万円

1棟目、初年度として
次のように動きがありました。

１）融資を受ける　1.1億円

２）物件を買う　1.3億円
　　購入経費を払う　500万円

３）賃貸料を得る　1000万円
　　運営経費を払う　200万円

４）借入金の返済　400万円

５）減価償却　200万円


現実の時系列で考えると
融資と物件購入は同時です。

賃料収入、運営経費、返済も
毎月順々に行うのですが、
ここでは会計上の動きとして
項目別に解説します。

メールの文章では
長文になってしまうので
図にまとめました。

▼画像付きのブログはこちら。
http://con-pas.co.jp/kigyoujuku/blog/richgrowth/

-------------------------

まとめます

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今回は純資産の把握の仕方と
財務三表の動きを見ました。

不動産投資は売却して初めて
利益が確定します。

キャッシュフローがプラスでも
売却してマイナスとなっては
成功とは言えませんよね。

なので、ゴール設定として
次の２つの目標を定めてください。

・税引き後キャッシュフロー
・純資産

実際、売却するまでは
トータル収益は確定しませんので、
含み益を見ます。

含み益とは資産残高表（B/S）の
「純資産」の欄です。

純資産は次の通り把握します。

不動産＋現金−借入金＝純資産

不動産の価値、現金残高、借入残高が
年々変化して行って、その結果、
純資産が増減するわけです。

１．不動産の価値が下がる

２．現金残高が積み上がる

３．借入金が減る

これを財務三表で表すと
収支計算書、損益計算書の内容が
反映されて資産残高になります。

数字が多くて
読むのが大変だったかも
しれませんね。

一文ずつしっかり読んだ人は
財務三表をほぼマスター
できたと思います。

まずはこれだけ
理解しておけば大丈夫。

あとはご自身の物件で
実践を重ねてください！

最後までお読みくださり
ありがとうございます。

村上

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株式会社コン・パス　村上俊介

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