家賃でローンを返済する

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【海外投資バイブル】
2016年12月20日発行
Global Asia Investment Group

〜今週のコンテンツ〜
■ 家賃でローンを返済する
■ 具体的にどのような物件を選べば良いのか？
■ 地方の不動産の活性化が日本の将来を守る
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皆さん　こんにちは。チャーリーです。

今年も残すところあと１０日あまりとなりました。

２０１６年という１年の金融市場を振り返ってみると、

イギリスのEU離脱時の大きな相場の波乱はありましたが、

トランプ大統領決定後、市場は多くの金融関係者の予測の逆をいき、

円安、株高が進み、結果的には

日本の経済にとっては良い１年だったと締めくくれると感じます。

来年はOPEC及び非加盟国での原油減産も決まり、

ここに来てじわじわと資源高の方向に向かってきています。

円安＆資源高となると、日本、そして家庭にとっては負担増となりますので、

そこに対応する知恵を考え、備えていく必要があります。

長きにわたり投資を中心に書いてきたこのメルマガですが、

来年以降は、少し趣も変えて皆さんにお届けするように準備中です。

こちらも楽しみにお待ち下さい！！

さて、今日の内容は普段よりも長めとなりますが、

価値のある考え方だと思いますので、是非じっくりと読んでみてください。


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家賃でローンを返済する
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日本人の固定観念として、

"　マイホームは今すぐ自分が使うもの！！　"

そう考えがちですが、この考え方自体を変えてみませんか？？

マイホームを購入したからといって、

それを今すぐに使う事を考える必要もないのです。

自分の働く環境や家族を含めた生活環境を考えてマイホームを選択する。

この発想を変えてみることで、

マイホームの所有の仕方自体が全く違った形に変わるのです。

マイホームを買うエリア、街も変わってくるのです。

将来の必要なタイミングになったら使う。

それまでは賃貸で貸しておく。

そう考えれば、マイホームの所有の仕方に対しての感覚も

変わってくるのではないでしょうか？

将来の生活設計をすることで、この答えも見つかってくるかもしれません。

"　生涯で最もお金がかかるマイホームを、

最小まで必要コストを削減した上で、

生涯の安心のために保有をする！！　"

今すぐに住まず、当面は人に貸しておくという選択をすることで、

今までにはない、賢いマイホームの所有ができるのです。

新築物件であれば、自らが最初に使いたいと思うでしょうが、

中古マンションであれば、既に使われているものでありますから、

そんなこだわりを持つ必要もないわけです。

自分も数前までは、世界中で持っている自宅は、一切賃貸に出すこともせず、

自分がそれぞれの国、街に行った時に使っていました。

マイホームは自らが使うものという考えに固執していました。

"　毎月のコストはかかっても、物件自体の値段が上がっているし、

資産として所有しているのだから別にそれで構わない！！　"

今まではそう思っていたのです。

しかし、その意識が変化したのです。

毎月の維持費が馬鹿になりませんし、

貸しておけばそれだけ家賃を得ることができるのですから。

それぞれの国の自宅の多くは、

それぞれの国の銀行で借入れをしてローンを組んでいます。

銀行への月々の返済を、家賃を得ることで、

その家賃で返済をすることができるようになりました。

ちなみに幾つかの自宅を賃貸に出すことで、

そこから得られている家賃は月額：１００万円を超えています。

銀行への毎月の支払よりも家賃収入は多く、

プラスのキャッシュフローを生み出しています。

お金の流れを変えて、

もともと自宅のある、それぞれの国、街に行った時、

良いホテルに泊まり、不自由なく生活出来ています。

お金の効率が断然よくなったのです！！

皆さんがマイホームを持つ上でも、この方法を応用してほしいのです。

現在の日本の、低金利の借りやすい環境を徹底活用し、

将来の安心としての自宅を所有するのです。

資産価値が下がるものをマイホームとして持つのではなく、

資産価値が下がらないマイホームを所有するのです。

特に都心部に現在住まれている方であれば、

この方法は凄く資産形成を行う上でも効果的な方法になりますよ！！

需給バランスの崩れる都心マンションは賃貸で借り、

引退後のマイホームを、スマートコミュニティの地方に持つのです。

都心のマンションは需給バランスが崩れ、

今後継続的に賃料は値下がりすることが予想されています。

それであれば、買うよりも借りたほうが絶対に得です！！　　

現在、賃貸住宅に住まれているかたは、継続的にそこに住めば良いです。

オフィスからの通勤が便利な場所、子供達も住み慣れた街。

その街では賃貸住宅で生活をするのです。

それとは別で、首都圏の中でも通勤の利便性も良い上で、

駅からの徒歩圏の割安マンションを、低金利で購入します。

そしてその物件は、賃貸で貸出しし、

毎月入ってくる家賃でローン返済を行います。

上手く回せばプラスのキャッシュフローも得ることができます。

だからこそ、駅近くで賃貸需要が大きい物件を選定することが重要なのです。

毎月の家賃が、ローンの返済をしてくれます。

将来の安心を、賃貸人が、自分のかわりに創り上げてくれるのです。

将来の退職後、自分が将来住む段階では、

リノベーションをすることによって、

マンションは新築同様に生まれ変わります。　

実は昨年の冬、日本で持つマンションを全面的にリノベーションしました。

新築物件と何ら変わらない快適な使い勝手のよいマンションになりました。

外見が古くなっても、マンションの内装は新築同様に換えることができます。

この方法は本当に賢い方法だと思いますよ。

何処でも良いわけではなく、選定する地域が非常に大切になります。

投げ売りされている、割安な物件がでていることもポイントです。

"　そしてなぜ割安なのか？？？　"

この理由も理解しなければいけません。

上手にポイントを抑え、物件を探していけば、

価格も１，０００万円以下で、

６０平米程度の状態の良いマンションを見つけられます。

そして毎月の家賃は、７〜１０万円程度取ることもできます。

１，０００万円を１．５％の金利で借入をし、

２５年で返済をすると、毎月の支払は３９，９９３円です。

これであれば、固定資産税やその他のコストを考えても、

毎月のローン支払いもまかなえてしまいます。

この方法であれば、将来のマイホームを、

ただで手に入れる方法になり得ると思うのです。

都心で賃貸マンション、アパートを借りている方で、

マイホームを購入しようかどうかと考えている方がいるとすれば、

今まで通り、賃貸のまま今のところにすみ、

退職後の家として、こういう物件を買っておくのはどうでしょう？

退職後であれば、都心に住む必要はないと思います。

といっても完全な田舎に引っ込んでしまうとすると、

そこの生活に慣れることができるのか？

不安もあるかと思います。

しかし、都心にも近い周辺の地域で、

更に言えば駅にも近く、施設自体に付加価値があるもの。

これを将来のマイホームとして今買っておくのです。

今のタイミングだからこそ、底値で買うことができるのですから。

そして使わない今のタイミングでは賃貸に出して貸しておくのです。

アパートのような高い家賃利回りは見込めなくても、

今の低金利で借りている分には、

毎月のローンの返済は、家賃で賄うこともできます。

借主が毎月銀行のローンを支払ってくれながら、

自分の将来の、退職後の家が手に入るわけです。

将来の安心を手に入れることができるわけなのですよね。


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具体的にどのような物件を選べば良いのか？
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次により具体的に、日本の国内の中の、

どのような地域のどのような物件を対象に考えれば良いのか？

この点についてお伝えします。

そしてこれは、自分自身が

日本の不動産を購入した経験に基づいた話となります。

２０１３年の１２月、神奈川県の某所にマンションを購入しました。

駅から徒歩５分程の距離にある、７０平米程度の物件です。

築年数は２０年以上経過している物件です。

しかし日本の大手デベロッパーが建てたものですので、

躯体はしっかりとしていますし、管理状態もよく、

古さは全く感じられません。

住んでいても快適そのものです。

当初、１，２８０万円で売り出されていた物件を、値段交渉をし、

１，１１１万円で最終的な折り合いを付け、現金で購入しました。

こちらは今、市場で売却しようとすれば、

１,３８０万円程度では売れると言われています。

利便性が高い割に、周辺にも物件の数が少なく、

そして値段がこなれているため売却し易いのです。

底値で買うことができたことにより、

日本の不動産であっても、

リスクを抑えて不動産を購入をすることができたのです。

某所は渋谷や東京からも、９０分程度で電車で通うこともできます。

湘南新宿ラインや上野高崎ラインもでき、利便性が非常に高くなっています。

新幹線駅からも近く便利です。

マンションが建つ立地は、駅から徒歩５分で利便性は高く、

隣にコンビニがありますし、

周辺にはスーパーやレストランも点在しています。

病院や必要な施設も駅近辺に固まっています。

少子高齢化の中、行政そのものがスモール・コミュニティを目指す中、

大都市圏周辺で、利便性が高く、駅から徒歩圏内のマンション。

そして、割安な価格にある物件の魅力は非常に高いと思います。

某所の場合、温泉の出る観光地であり、

もともとリゾートマンションとして開発された物件が数多くあります。

日本中の様々な地域で、

リゾートマンションは投げ売り状態にあり、

これを上手に抑えることがポイントだと思います。

ただし、リゾート物件であれば、

何処の街でも良いというわけではありません。

というよりも、殆どのリゾートマンションは残念ながら、

将来の安心の為のマイホームには向かないと思います。

同じリゾートマンションであっても、

越後湯沢のような場所だと、賃貸に出すことが難しいです。

安定した賃貸需要がないのです。

某所の場合、都心からも通勤で通えるという利便性があります。

駅徒歩物件だからこそ、賃貸に出してもすぐに貸すことができます。

物件を割安に抑えることで、毎月の入ってくる家賃で、

物件の支払いをしていくことも可能になります。

"　毎月の銀行ローンを家賃から支払いを行い、

プラスαの家賃インカムを得ながら、

将来の安心の為のマイホームを得る！！　"

これは本当に賢い、新しいマイホームの取得方法だと思うのですよね。

うちのマンションも温泉がついていますが、

自宅マンションに温泉があるというのは凄く良いですよ！！

将来、引退後に住むマイホームに温泉が付いていることを想像してください。

年中好きなときに温泉に入れる生活を想像してみてください！！

温泉でゆっくりとくつろげるというのは嬉しいですよね。

こんな物件を底値で安く買っておけば、

紙幣がばら撒かれる今の時代では、

資産インフレの対象ともなりえると思います。

海外からの資金の大量の流入が、

日本の不動産購入に向かっていますが、

温泉地と言うのは、今後はその候補に入ってくると思います。

海外からの資金が温泉地の不動産購入に向かえば、

その価値を増す可能性もあるのです。

低金利の資金を上手に調達して、毎月の支払は当面家賃で行う。

日本国内で行う、良い資産分散手法になると思います。


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地方の不動産の活性化が日本の将来を守る
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今回のマイホームの持ち方は、

日本人の地方への移動を促進することにもつながり、

日本の地方の活性化のひとつの考え方になっていくと思うのです。

地方を活性化させることは、今後の日本にとって重要な課題です。

その解決の糸口を自分なりに提案したい！！

そんな思いもあるのです。

アイルランドという国は、教育にチカラを入れ、

そして海外からの企業進出に門戸を広げ、

企業の積極誘致をすることで、

１９９０年代以降大きな成長を遂げました。

IT技術が進化し、通信コストがほぼかからなくなったため、

IT系企業の多くが、アイルランドに拠点を持つようになりました。

１９７０年代は、アイルランドはヨーロッパでも最貧国のひとつでした。

１９９０年代においても、GDPは日本人の半分程度でしかありませんでした。

それが今はどうなっているか？

既に日本を大きく上回っている状態にあります。

アイルランドの一人あたりのGDPは５４，５００ドル程度に対して、

日本の一人あたりのGDPは３４，８００ドル程度です。

既に日本の１．５倍以上のGDPになっているのです。

１０年、１５年という期間であっても、

成熟したヨーロッパにある国であっても、

急成長を遂げることはできるのです。

アイルランドの国土は北海道程度しかありません。

そんな国が、安定的な急成長を遂げることができたのです。

北海道のニセコは、スキーで有名な場所ですが、

オーストラリア人やニュージーランド人にとても人気があり、

彼らがこぞって買うことで、不動産価格は非常に高価になりました。

もともとであれば５００万円もしないと思われるような不動産が、

億単位で取引されるようになりました。

１２０平方メートル程度のマンションの価格が１億円を超えています。

東京の港区並みの価格で取引されているのです。

これによって、地域に大きな活性化をもたらしましたし、

そこに不動産を持っている方にとり、大きな含み資産効果を生み出しました。

日本中には全国に広がる数多くの温泉がありますが、

温泉地というのは世界的に見ても多くの人に人気があり、

このあと、不動産価格が化ける可能性を秘めていると思っています。

ただし何度も言うように、全ての街、不動産が良いわけではありません。

街を成長させるためには、人のチカラが必要です。

そこに住む人、新たにそこに住む人が、

魅力的な街を創りあげるチカラが必要だと思っています。

円安の今の流れを活用し、インバウンド旅行者を取り込み、

更にはそれぞれの地方独自の成長の源泉を、

観光、IT、金融などで作り上げていけば、

日本のそれぞれの地方が、今後大きく成長することができるのです。

大都市圏からの交通の利便性の高い街であれば、

外国人客も来やすく、より多くの人に、

その街の魅力に触れてもらうことができます。

今回の形のマイホームの持ち方を実践し、

多くの人が、その街に住むようになった時、

新しい人の流れ、お金の流れができるのではないかと思っているのです。

その街を活性化させていくことができれば、

ニセコのような街を創りあげることも不可能ではないと思います。

将来の安心の為のマイホームを持つポイントをおさらいしましょう！

・大都市圏から通勤圏内にある街

・各地方の中核都市

・そこから駅徒歩圏のエリア内

・築年数が１５〜３０年程度のマンション

・割安に放置される温泉街の物件

・低金利の銀行ローンを活用する

・買ってすぐに使うという、マイホームの常識的考え方を変える

・使わない間は賃貸に出し、家賃でローンの返済を行う

まずはこの形です！！

自分自身、神奈川県の某所に日本の拠点をおいていますが本当に生活し易いですよ。

自分自身が不動産を取得し、実践をし、確実な手応えを感じています。

ただし本当に物件の選定は重要で、何でも良いわけではありません。

特にリゾートマンションの場合、管理状態が悪い物件を買ってしまうと、

目も当てられない事になりかねません。

自分自身、日本にいるときは神奈川県にいますので、

住まれる方が増えれば、様々お話ができる機会もあるかと思います。

この街を活性化させるための手段も一緒にできるかもしれませんね。

この街では、様々なビジネスも創りあげたいと思っているのです。

このエリアを活性化させていくことを、

様々な形で手がけていきたいと考えていますので！！

そして、日本中には、まだまだ同じように

候補となるエリアがあると思います。

そんなエリアも今後は継続的に探し出し、

日本中の中から

"　将来の安心できるマイホーム　"

これを探し続け、皆さんにはお知らせしたいと思います！！


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