＿■■東条 財政破綻したら住宅ローンはどうなるの？

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17:50　号外『最近、視聴して役立った無料動画のご紹介』
18:00　本編『財政破綻したら住宅ローンはどうなるの？』←本メルマガ


今週は金融市場で大きな動きがありました。

ついに米国が1年ぶりに政策金利を0.25％引き上げいました。

報道では政策金利が何％から何％に動いたという形で伝えている所が
少なかったので、以下に整理します。

＜米国の政策金利＞
2009年1月〜2015年11月　0.25％
2015年12月　0.50％
↓0.25％UP↓
2016年12月　0.75％

米国の政策金利は0.5％から0.75％に上がって、
超低金利時代が終焉しようとしています。

FRBは2017年の見通しとして、さらに0.50〜0.75％の追加利上げを決めました。

0.25％刻みで2〜3回にわけて利上げを行います。

1年後の2017年の政策金利は1.25〜1.50％になります。

もちろん、米国の景気悪化や突発的な金融危機があれば、
追加利上げの話は立ち消えになりますが、
今の所、FRBは米国経済に対して確かな手ごたえを感じているようです。

一方、日本の政策金利は0.10％で推移しています。

1998年、当時の速水日銀総裁が「ゼロでも良い」と発言したことから、
「ゼロ金利政策」と呼ばれるようになりました。

一時、解除された時期もありましたが、
日本の金利がほとんど上昇することなく、
0％近辺に金利が張り付くようになってしまいました。

20年前の1996年の政策金利が0.5％です。

我が国では20年にわたって、歴史的な超低金利が続いています。

しかし、過去20年にわたって、
超金利が続いているからと言って、油断してはいけません。

もし次に金利が上昇する場合、可能性としては
「リスクプレミアムの上昇」が考えられます。

リスクプレミアムは一般的なインフレ率や成長率とは
まったく性質が異なります。

米国の利上げはインフレ率や成長率に基づく判断で、
中央銀行(FRB)が主導しています。

一方、リスクプレミアムの上昇は
中央銀行にはアンコントローラブルで、市場の力学で決定されます。

日本でこのリスクプレミアムが顕在化した場合、
変動金利で住宅ローンを組んでいる人は壊滅的なダメージを受けるでしょう。

私はリスクプレミアムの上昇を警戒して、銀行の電話窓口でズバリ
「財政破綻したら住宅ローンはどうなるの？」と聞いてみました。

本稿ではその様子をお伝えさせていただきます。

会話内容はある程度、編集していますが、
ざっくりとしたイメージでは、概ね記載の通りとなっています。

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【目次】
1. 財政破綻したら住宅ローンはどうなるの？
2. 東条雅彦のオススメ本棚・・・「達成する人の法則」がセール中！
3. 編集後記『捨てメアド〜無料で無期限のメルアドをいくつでも〜』
4. ウォーレン・バフェットの名言

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編集後記ではスマホの無料アプリを紹介しています。

＜東条雅彦のオススメ書籍＞のコーナーに載せている、
【１３の習慣】【大富豪の仕事術】【達成する人の法則】
この3つは私の中で鉄板になっています。

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もしよかったら、手に取ってください。

本日も最後までよろしくお願いします。

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■■　財政破綻したら住宅ローンはどうなるの？

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▼今後、金利が上昇する場合、財政破綻でしかありない！


政府の国債残高は926兆円(2016年9月末時点)となっており、
負債は一直線に増えています。

日銀は年間80兆円の国債を買い切る異次元緩和を続けています。

その結果、現時点で日銀は403兆円の国債を抱えるようになりました。

日銀の国債保有率は43.5％を突破しています。


＜政府 国債及び借入金現在高／日本銀行バランシート(資産の部)＞
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/sc7y


私の試算では日銀の国債保有率は2018年4月には51％、
2020年4月には62％に達します。

一方、我が国の政策金利は20年以上、0％近辺に張り付いています。


＜長期金利の推移（政策金利／10年国債利回り）＞
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/dvmw


長期金利は1990年までは高い時で8％、低い時でも4％程度でした。

バブル景気が終わった1990年以降は一度も上昇したことはありません。

我が国の政策金利は1996年から1％未満になっており、
直近20年間は歴史的な超低金利が続いています。

これからもこの状況がずっと続くのでしょうか？

国債価格と金利はシーソーの関係にあって、
どちらかが下がればどちらかが上がります。

過去20年間、国債価格が上がっていったので、金利が低下し続けたのです。

もし国債価格が下がる場合は逆に金利は上昇します。

日銀は「長短金利操作付き量的質的金融緩和」を打ち出しており、
長期金利を0％前後に固定することをコミットしています。

もしこのコミットメントが崩れる可能性があるとすれば、
財政接続に懸念が生じた場合でしかありえません。

長期金利は次の3つの要因で決まります。


＜金利決定の計算式＞
長期金利＝期待インフレ率＋期待潜在成長率＋リスクプレミアム


日銀はこの計算式を隠したがっており、ホームページから消してしまいました。

詳しい経緯はメルマガ11月13日号を参照願います。

(参考)「金融政策と長期金利の関係、日銀がHPの見解を修正した本当の理由」
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/fmdk

リフレ政策(アベノミクス2013年〜2016年)では
期待インフレ率と期待潜在成長率を上昇させらないことが判明しました。

もし今度、長期金利が上昇するとしたら、リスクプレミアムでしかありません。

リスクプレミアムが上昇して最も困るのは政府ですが、国民も相当、困ります。

特に変動金利タイプの住宅ローンを組んでいる人にとっては
人生に関わる話になってしまいます。


▼変動金利と固定金利、どっちがお得なのかを電話で聞いてみた！


そこで思い切って、
いくつかの銀行の住宅ローン相談窓口に電話で聞いてみました。

概ね、どの銀行も同じような対応で、
ざっくりとは次のような会話になりました。


東条:
2000万円の住宅ローンを借り入れを検討していて、
固定金利か変動金利かで悩んでいます。

担当者:
わかりました。
もしよろしければ一度、試算させていただきたいと思います。

東条:
はい、お願いします。
返済期間25年、2000万円の借り入れで計算をお願いします。

担当者:
まず、変動金利の方なのですが、幅があります。
もし優遇金利が適用されれば、0.507％となり、そうでなければ、1.157％です。
固定金利の方はフラット35で1.10％です。

東条:
毎月の支払額はいくらになりますか？

担当者:
元利均等返済で計算すると、
変動の優遇金利0.507％の場合、毎月70,994円、
優遇なしの変動金利1.157％の場合、毎月76,804円、
フラット35(固定金利)1.10％の場合、毎月76,283円です。

東条:
今、この電話で変動の優遇金利0.507％を適用してもらえるかどうか
教えてもらうことは可能ですか？

担当者:
いえ、それは一度、申し込んで審査にかけてみないとわかりません。

東条:
もし変動金利の0.507％が適用されないのだったら、
変動金利1.157％になるんですよね？

担当者:
はい、そうです。

東条:
え？ちょっと待ってください。
変動の優遇金利0.507％が適用されなかったら、
変動金利1.157％よりも固定金利1.10％の方がお得ですよね？

担当者:
おっしゃる通りです。
正直、優遇金利0.507％が適用されなかったら、
固定金利1.10％の方がお得になってしまいます。


今、住宅ローンの金利がトンデモナイことになっています。

優遇金利ではなく通常の金利では変動金利よりも
固定金利の方が低いという事実に驚愕しました。

担当者の人曰く、変動金利か固定金利かで悩む人は結構、多いとのことでした。

なぜなら、変動の優遇金利0.507％は毎月の支払額を5,289円も下げられる
インパクトの大きい金利だからです。

ちなみに、どうしても迷っている場合、
固定金利と変動金利を同時に申し込むという手もありだそうです。

(以下、ちょっと裏ワザっぽい話になります。)

変動の優遇金利0.507％は申し込んでみないと、
適用されるかどうかわかりません。

そのため、一度、申し込んでみて、優遇金利が適用されるか
どうか判明してから、固定金利にするか変動金利にするかを
お客様の方で後から選んでも良いというアドバイスを受けました。


▼万が一、財政破綻したら、変動金利はどうなるの？


さて、ここからです。

財政破綻したら、住宅ローンの支払いがどうなるのかを率直に聞いてみました。


東条:
変動金利のリスクについて少し気になっていることがあります。

担当者:
はい、なんでしょう。

東条:
万が一・・・ほぼありえない話になるのですが(※)、
政府が財政破綻した場合、住宅ローンの支払いはどうなるのですか？

(※)
私はあり得る話だと思っていて真剣モードなのですが、
世間一般的には「ありない話」です。

担当者:
・・・え？、財政破綻(！？)
いや、それは具体的にどういう事態を想定されているのですか？

東条:
仮に市場金利が20％になった場合、どういう影響がありますか？

担当者:
ちょっと、ちょっと待ってください。


〜約1分間の保留〜


担当者:
えーと、すみません。仮に市場金利が20％になった場合ですが、
フラット35の固定金利1.10％はそのまま維持されます。

東条:
何があっても大丈夫なのですか？

担当者:
はい、フラット35(固定金利)は大丈夫です。
しかし、変動金利の方は確認したのですが、金利の上限はありません。

東条:
市場金利が20％になったら、20％になるということですか？

担当者:
上限がないので、そうなってしまいます。
ただし、5年ルールというのがありまして、
5年間は毎月の返済額は固定となります。
もう一つ、125％ルールというものがあります。
返済額は一気に125％(1.25倍)までしか上昇しません。

東条:
毎月の返済額がその5年ルールと125％ルールで抑えられたとしても、
借金の総額は増える方向になるんですよね？

担当者:
おっしゃる通りです。
5年ルールや125％ルールで毎月の返済額は抑制されますが、
その間の適用金利は上昇します。
適用金利の見直しは年2回となっています。
毎月の支払額は元本返済分と利息分の２つに分けられるのですが、
利息分の割合が増えて、元本返済分の割合が減ります。
そのため、借金の総額が増えて、返済期間が長くなっていきます。(※1)

東条:
わかりました。
うーん、でもこれって今後、金利が上昇してしまう場合、
圧倒的に固定金利の方が有利ですよね？

担当者:
お客様のように金利上昇が心配な方はフラット35を選択される傾向にあります。

東条:
実際、変動金利と固定金利では申し込む人はどちらが多いのですか？

担当者:
固定金利か変動金利で悩まれる方は多いのですが、
申し込みの数でいれば、半々になっています。


私は大変、衝撃を受けてしまいました。

確かに変動金利がここまで下がると、
その誘惑に負けてしまいそうになってしまいます。

25年ローンで借入額が2000万円の場合、
毎月の支払額が約5,300円(76,283円−70,994円＝5,289円)も違ってきます。

固定金利で住宅ローンを組んでいる人から見ると、
この5,300円は財政破綻時の保険代(一種のCDSのようなもの)になっています。

固定金利派は財政接続に懸念が生じて、金利が急上昇した場合、
莫大な保険金がもらえます。

仮に固定金利の契約でローン残高が2,000万円の場合、
2倍のインフレが起きれば、
実質的なローン残高は1,000万円に圧縮されます。(※2)

1,000万円の保険金を受け取っている事とほぼ同義です。

＜補足事項＞
(※1)と(※2)については、次号メルマガで具体的な金額を元に
もう少し詳しくシミュレーションしていきます。


▼変動金利ローンの4つのルール


先程の電話では「市場金利が20％になったら、
変動金利タイプの住宅ローンが20％になる」と言われましたが、
後から調べてみると、間違いであることが判明しました。

利息制限法の上限が金利15％までとなっているので、
法律が変わらない限り、15％を超えることはありません。

実は今回、合計で3人の担当者と住宅ローンについて相談をさせていただいた
のですが、3人とも利息制限法の上限15％に関して認識していませんでした。

現時点では政府の財政接続を疑っている担当者は、
ほとんどいないのだと思われます。

そのため、「市場金利が20％になったら、どうなるか？」という質問に
即座に回答できなくて当然です。

いわゆるトンデモ質問の一種であり、私のように住宅ローンのリスクについて
確認する方が悪いのだと認識しています。

教えていただいたことも含めて、
変動金利ローンの「4つのルール」をまとめて記します。


＜変動金利ローン「4つのルール」＞

1) 5年ルール
金利の変動に関わらず、5年間は毎月の返済額を一定にするルールです。
5年毎にその時点の適用利率、残存期間、借入残高によって、
月々返済額を見直します。
金利が急上昇した場合、最悪は利子だけを返済している状態になり、
いつまで経っても元本が減らないという状況に陥ります。

2) 金利見直しは年2回
金利が変動した場合、毎年2回、半年毎に金利が見直されます。
「5年ルール」で返済額が一定であっても、適用金利は変わります。
毎月返済額は元本分と利息分に分離できるのですが、
利息分が増えて、元本分が減るようになります。
そのため、金利が上昇すればする程、返済期間が長引いてしまいます。

3) 125％ルール
金利が急上昇した場合、返済額が最大125％までしかアップしない
というルールです。
返済額が毎月8万円だった場合、最大でも10万円までしか上がりません。
一見、返済者想いのルールなのですが、本来、返済するべき125％を
超える部分について支払いが免除されるわけではありません。
その超過した金額は繰り越されます。
支払額のうち、利息分の支払いが増えて、元本分が減るため、
結果として返済期間が長引くことになってしまいます。

4) 金利は15％が上限(利息制限法)
金利の上限を定めた法律です。元本額が100万円以上の場合
(住宅ローンの利用者は全員が当てはまります)、
15％が金利の上限となります。
(ローン利用者にとって、これはありがたいルールです。)


この4つを理解しておけば、変動金利のリスクを正しく認識できると思います。

リスクプレミアムが急上昇する局面で、悪性インフレも同時に起こります。

「収入の増加速度＞ノーン支払いの上昇速度」を保つことができれば、
変動金利のローンを利用していても、理論上は接続が可能です。

(実際にこの状態を作れるかどうかは人それぞれの状況によります。)

固定金利のローンを利用していた場合、インフレによって負債の大部分が
「帳消し」になるため、逆に大儲けになります。


▼政府が財政破綻に向かうと、金利はどのように変動するのか？


日銀は長期金利の決定過程を隠したがっていますが(断言)、
財政接続に懸念が生じた場合、必ず、長期金利は上昇します。


＜金利決定の計算式＞
長期金利＝期待インフレ率＋期待潜在成長率＋リスクプレミアム


期待インフレ率と期待潜在成長率は
通常はゆっくりと上昇または下落していきます。

一方、リスクプレミアムは短期間で急上昇してしまいます。

借金をしている側は破綻寸前まで
「私には返済能力があります。絶対に大丈夫です。」と言い続けるため、
平常時ではリスクプレミアムは0％に近い値を示しています。

リスクプレミアムは他の期待インフレ率と期待潜在成長率とは
まったく性質の異なるものとして理解しておかなければいけません。

実際の事例として、ギリシャ10年物国債の金利推移を見てみましょう。


＜ギリシャ　10年物国債の金利＞
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/2tdl

(金利の推移)
2009年1月1日　5.79％
2010年1月1日　6.89％
2011年1月1日　11.38％
2012年1月1日　34.31％ [2012年2月1日　36.59％(ピーク) ]
2013年1月1日　10.82％
2014年1月1日　8.68％
2015年1月1日　11.27％
2016年1月1日　9.71％
2016年12月1日　6.68％


2009年の前半までは5％前後で安定的に推移していましたが、
2010年に差し掛かるあたりから、急激に金利が上昇しています。

たった1年で金利が2倍、3倍と上がってしまいました。

平時の期待インフレ率や経済成長率が１年で２倍になることはありえません。

この急激な上昇はリスクプレミアム特有の動きです。

「もうこの国債に価値がない」と市場が認識している場合、
いくら高い金利を設定しても買い手はつきません。

国債を買う立場の人は国債が紙屑になるかもしれないリスクの対価
として上乗せの収益(＝リスクプレミアム)を要求します。

この市場原理は場所と時間を超えて世界共通です。

ギリシャ国債の場合、そのピークが2012年2月でした。(金利36.59％)

住宅ローンの変動金利をシミュレーションする場合、
利息制限法により最大でも金利15％までに制限されるので、
それ以上の想定は不要です。

しかしながら、一般論として消費者金融並みの高金利を要求された場合、
多くの人は接続不能に陥るでしょう。

リスクプレミアムの上昇局面では
変動金利タイプの住宅ローンは突如、超ハイリスク商品に化けてしまうのです。


▼フラット35と銀行独自の固定金利ローンとの違い


住宅ローンについて相談している中で、新たな発見がありました。

こちらの会話を聞いてください。


東条:
ところで、フラット35と御行の住宅ローンとは別物なのでしょうか？

担当者:
はい、異なります。
フラット35は住宅金融支援機構が行っている融資となります。
私共はその取次ぎをしている格好になっています。

東条:
先程、返済期間25年で2000万円の借り入れの場合、
フラット35で金利1.10％と教えていただきましたが、
もし御行の住宅ローン(固定金利タイプ)を利用すると、
金利はいくらになるのでしょうか？

担当者:
正直、申し上げまして、私共の住宅ローン固定金利は
フラット35の金利1.10％よりもかなり高くなってしまうので、
積極的には案内していません。
もしよろしければホームページに載せてあるので、確認してみてください。

東条:
はうあ！(by漫画太郎)


自分独自の住宅ローン(固定金利タイプ)は売りたくありません
という空気がものすごく漂っていました。

確かにフラット35の金利に負けてしまうのだったら、
積極的に販売する意味はないのかもしれません。

もちろん、全ての金融機関の住宅ローン(固定金利タイプ)が
フラット35に負けているわけではありません。

ネット銀行を中心にフラット35よりもさらに低い金利を提示しており、
変動金利との差がほとんどなくなってしまっています。

度々、本稿の冒頭から「フラット35」という用語が飛び出していますが、
そもそもこれは何なのでしょうか。

担当者の方は「取次ぎ」だと表現していました。

この表現からも、銀行が直接、行っている融資とは異なるようです。

住宅金融支援機構のHPで調べてみた所、
次の図を用いながら、フラット35の仕組みについて詳しく解説していました。


＜フラット35の仕組み＞
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/le8j


一言でいえば、
「住宅ローンを証券にして、複数の投資家に売っている」という図式です。

住宅金融支援機構は住宅ローンを資産担保証券(MBS)にして、
投資家に売りさばいて、その代金を金融機関に渡しています。

住宅金融支援機構は証券会社のような役割を果たしています。

民間の金融機関としては、住宅金融支援機構から代金を確実に受け取れるので、
独自の住宅ローンよりもフラット35を販売する方が低リスクです。

リスクを負っているのはこの図の一番、右側の投資家です。

金利上昇の局面で最も儲かるのは
この図の一番、左側の顧客(債務者)となります。

そもそも、金利の上昇局面では投資家が買いたがらずに
フラット35の仕組み自体が成立しなくなる可能性はあります。

しかし、
今はリスクプレミアムがほぼ0％に近い値になっているので、大丈夫です。

次回、フラット35と銀行独自の固定金利住宅ローンを比較しながら、
財政接続に懸念が生じても、本当に大丈夫なのか？
・・・この点についてもう少しだけお話しさせていただきます。

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(出典)

ギリシャ 10年債券利回り
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/4kbp

フラット35の仕組み
⇒　http://snowball.onlyu.jp/blog/0ov7

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次の日曜日にお会いしましょう。

ここまでお読みいただき、ありがとうございます。

それではまた♪



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本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。

それでは、また来週、お会いしましょう♪


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★本日のバフェットの名言★━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

多くの投資家が、毎日の株価に一喜一憂しています。

しかし、株価やマーケットの動向を、毎日、毎週、毎月追うことで、
投資が成功するとは、私は考えていません。

株は、そのビジネスの一部でしかないからです。

注目すべきは、株価ではなく、事業そのものでなくてはなりません。。

ウォーレン・バフェット

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発行責任者：東条　雅彦　(とうじょう　まさひこ)
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好きな言葉:「継続は力なり」「夢を見るから、人生は輝く」
　　　　　 「成功は幸せの鍵ではない。幸せが成功の鍵だ。」

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