■水戸大家 RC物件を買っても買い続けられない理由

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第2689回　　RC物件を買っても買い続けられない理由
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水戸大家こと峯島です。

RCの物件を買うと、

ずっと物件を買い続けられると

勘違いしている人がいますが、

それは途中で融資が止まります。
　　　　　　　　　　　
詳しくは編集後記で
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■■裏物件情報（不定期更新）

■鹿屋市RCマンション利回り８，６４％

鹿児島県鹿屋市でRCマンションの情報が
入ってきました。
価格は７７００万円です。
利回りは８，６４％です。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「鹿屋市RCマンション利回り８，６４％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html


■平塚市新築アパート利回り８，３２％

神奈川県平塚市で新築アパートの情報が
入ってきました。
利回りは８，３２％で６９８０万円です。
こちら個人属性の高い方で
自己資金少なめの融資の可能性あります。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「平塚市新築アパート利回り８，３２％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html


■徳島市RCマンション利回り１０％

徳島県徳島市でRCマンションの情報が
入ってきました。
利回りは１０％で６６８０万円です。
平成６年築です。
こちら個人属性の高い方で
自己資金少なめの融資の可能性あります。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「徳島市RCマンション利回り１０％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html

※どの物件も担当者が当社にいる場合は
　担当者に連絡した方が早いです。

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■築何年の物件から融資はつきやすくなるのか（無料動画）

融資は築年数によって付きやすかったり、
付きにくかったりします。

では、築何年の物件から
融資は付きやすくなるのでしょうか？
　
→　https://youtu.be/psyfSmrzv7w


■戸建て賃貸投資は有なのか（無料動画）

戸建てを買って賃貸物件にする
戸建て賃貸投資が流行ってますが、
果たしてアリなのでしょうか？

これはその人がどんな目標を
持っているかにもよります。

→　https://youtu.be/KElCyp7nP8A


■１１月大阪セミナー

１１月大阪開催でセミナーをやる予定です。

参加費は本を２冊買って頂いた方が対象で、
前回参加された方もセミナーは参加可能です。

懇親会は１０冊以上本を買った方が参加可能で、
最新の融資事情がテーマになってくるかと思います。

→　http://mnsm.jp/amazonkyoukasho/


■六本木事務所での無料面談

累計８００億以上、年間で３００億以上の
売買をしている水戸大家さんの代表の
峯島が直接お会いして
不動産の相談をお受けしています。

もうすでに８１００人以上の人とお会いして
様々な事例を知っているので、
色々な人の事例から不動産投資に対して
アドバイスが出来るかと思います。

峯島と直接会って話をしてみたい人は
日程を確認してお申し込みください。

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■編集後記

古い木造アパートを買ってしまうと、

属性が毀損されて

次の物件を買いづらくなってしまう…

という考え方をしている人がいます。


この考え方ですが、

半分正解で半分不正解です。


というのも、古い木造アパートを買うと

そもそも何で属性を毀損すると言われているのでしょうか？


まず、法定耐用年数が木造は２２年と短く、

築２０年の物件に対して、

２０年の融資を付けてしまうと、

法定耐用年数を大幅にオーバーして

融資期間が設定されてしまいます。


こうなってしまうと、

法定耐用年数内でしか融資を出さない

金融機関から見ると、

属性を毀損してる…

と言われてしまいます。


また、古い木造を買うと

属性を毀損する…ということに対して、

もう１つの考えたがあります。


それは、物件を評価する

評価基準の１つとして、

積算評価という評価方法があります。


その評価方法に照らし合わせると、

古い木造のアパートは

建物の評価がほとんどゼロに近いので、

土地だけの評価になってしまい、

評価が低くなってしまう…

ということなのです。


この点をカバーしてくれそうな物件が

RCの物件なのです。


法定耐用年数が４７年と長く、

仮に築２０年の物件でも、

残りの耐用年数が２７年も残っています。


この期間内に融資を引ければ、

法定耐用年数内で融資を引くという規定の

銀行の内部規定にも適合します。


また、RCマンションは積算評価も高くなるので、

その点でも次に繋がりやすい物件といえます。


ですが、これはあくまでも

他の銀行の評価基準に合いやすい…

というだけで完璧だとは言えません。


まず、年収に対して借り入れ基準を

設けているところは、

どんな物件を買おうと、

年収額に対して借り入れが大きくなると

借りられなくなってしまいます。


また例えば、関東が営業エリアの銀行は

他の銀行を使って関西に物件を買ってしまうと、

その物件は営業襟が外になってしまうので、

どんなに評価が出ていようと、

限りなく評価はゼロに近くなってしまします。


これは何を意味するのか？というと、

RCを買い続ければ、

ずっと物件を買い続けられる…

ということではないのです。


物件を買うということは、

少なくともどこかの銀行の基準には合わず、

１つ１つ買い進めることで、

使える金融機関が減っていくことを意味します。


そして最終的に、メインで取引している銀行からも

借入額が多くなってくると、

「もう融資出来ません！」

と言われて不動産投資が終了します。


ただ、そもそものスキームを変えてしまうと、

買い続けられる方法も存在します。


まあ、その辺の詳しい話は、

私の面談に来た方に

直接お話しさせてもらっているので、

詳しい話を聞いてみたい人は、

１度面談に来てみてください。

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ということで、RCの物件を買えば、

ずっと物件を買い続けれる…

と思っていますが、

それは違います。


なぜなら、RCの物件と言っても、

完璧な物件はなく、

どこかの銀行が融資を出したとしても

他の銀行の規定に合わない可能性があるからです。


ですので、RCでも属性は毀損しますし、

積算評価が出ているから

物件を買い続けられるとは限らないのです。



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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
　
今日は、明日がマル金の収録なので、

美容室に行ったり、

日焼けサロンに行ったりと

結構、忙しいです。


服も新調したりしてますが、

これも結構な数になってきましたね。笑

それでは、また明日。



















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