J-REIT(Ｊリート)の見通しと投資タイミングについて

　　　J-REIT(Ｊリート)の見通しと投資タイミングについて


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　　　"日本株投資家「坂本彰」公式メールマガジン "

　　　　　　　　　　　　　　発行者　金融商品取引事業者　株式会社リーブル

　　　　　　　投資助言・代理業（投資顧問業）近畿財務局長（金商）第356号
　　　　　　　一般社団法人日本投資顧問業協会加入　会員番号　022-00264号

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　　　いつもメールを読んでいただきありがとうございます。


　　　株式会社リーブルの坂本彰です。


　　　過去のブログ記事や雑誌でも「J-REITに注目しているが、今は割
　　　高なので投資は見送っている」という意見を発信してきました。


　　　日銀によるJ-REITの買入れ、マイナス金利の導入、賃料上昇など
　　　プラス材料も多いため、まだまだ買いチャンスではないのか？


　　　と思われる個人投資家も多いでしょう。


　　　しかし、私は見送りの判断を継続しています。


　　　その理由についてお話させていただきます。


　　　理由１　利回り低下


　　　アベノミクスが始まる前のJ-REITは、今から考えるとビックリす
　　　るほど利回りが高かったです。


　　　下記画像は2008年と2016年の利回りを比較したデータです。


　　　http://livedoor.blogimg.jp/saig/imgs/a/1/a1b60be9.png


　　　上から3つは利回りが2008年から大きく変化していませんが、下
　　　の2つは利回りが大きく低下しています。


　　　3％台であれば、高配当株と変わらないか、むしろそれよりも利
　　　回りが下がっています。


　　　株式の場合、配当金の利回り、つまりインカムゲインに加えて、
　　　企業成長による株式の売却益。


　　　キャピタルゲインも狙えますが、J-REITの場合、利益の90％以上
　　　を分配金（株式でいう配当金のこと。）に回すことや、


　　　増資による資金調達しか手段がないため、投資法人の成長による
　　　キャピタルゲインは理論上見込めません。


　　　（株価が上昇するのは需給関係、それも資金流入が起こっている
　　　のみ。）


　　　株式の配当金と利回りは同じでも、キャピタルゲインを考えると
　　　リートは割高だと判断しています。


　　　ご覧のように、一昔前なら5％台は当たり前のように存在し、8〜
　　　10％というREITもありました。


　　　理由２　流動性


　　　J-REITの時価総額は2016年8月時点で約11兆円です。


　　　データの期間は少し異なりますが、2015年12月の東証1部の時価
　　　総額は571兆円となっており、J-REIT市場は株式市場と比べて規
　　　模が段違いに小さいです。


　　　売買代金はどちらも１か月で時価総額の10％近くが売買されてい
　　　る計算になりますが、株価変動が大きくなるのは間違いなくJ-RE
　　　IT市場のほうです。


　　　大きい市場よりも小さい市場のほうが株価の変動幅は大きくなり
　　　ます。


　　　現在は堅調ですが、今後何かのショックが発生すると、急落する
　　　スピードは株式よりも早いことが予想できます。


　　　（日銀は2013年4月に決定した量的・質的金融緩和によりJ-REIT
　　　の買入れを継続して行なってきましたが、2016年4月時点でも保
　　　有残高は3000億円程度と、買い支えることはできない。）


　　　まとめ　J-REITの買いチャンスと、その銘柄について


　　　理由1と2を読んでみて、再度画像を見てみると、利回り以外に気
　　　づく点があると思います。


　　　画像の一番右側には時価総額と書きましたが、利回りの変動幅が
　　　大きいREITは時価総額も上2つと比べて小さいことがわかります。


　　　つまり、私の投資方針は、今後、REIT市場全体が大きく下落した
　　　時に「時価総額の小さいREITを中心に狙う」という計画です。


　　　幸いREITは不動産を収益源としているため、株式のように赤字に
　　　なるわけではありません。


　　　株価は大きく変動しても、事業は比較的安定しているので、需給
　　　が悪化したタイミングで狙います。


　　　具体的な銘柄は個別の判断になりますが、投資を検討している方
　　　の判断材料になれば幸いです。


　　　関連ブログ記事　J-REIT(Ｊリート)とは？


　　　http://saig.livedoor.biz/archives/2493359.html


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　　■投資詐欺はなくならない


　　　ファンドへの出資名目で金をだまし取ったとして、警視庁は25日、
　　　詐欺と金融商品取引法違反（無登録）の疑いで、社長を逮捕した
　　　と発表しました。


　　　報道によると、江角マキコ、布袋寅泰、GACKTさんらタレントを
　　　含む63人から113億円以上を集めたそうです。


　　　投資詐欺はいつまで経ってもなくなりません。


　　　今回のケースでは、この会社が無登録で投資顧問業を行っていた
　　　ため、その点を知っていれば、おかしいなと気づくことができた
　　　はずです。


　　　投資詐欺は今後もなくなることはありませんが、あなたが次の被
　　　害者にならないためには、欲に強くなりすぎないように注意して
　　　ください。


　　　欲が強すぎてしまうと、客観的に怪しいと思うような話でも、鵜
　　　呑みにしてしまう傾向があります。


　　　こういった投資詐欺はテレビで採り上げられるほど大きい事件で
　　　すが、あなたの身近にも詐欺に近い商売が存在しています。


　　　よく見かけるのが、催眠商法です。


　　　催眠商法、プレゼント商法、SF商法とか言い方は色々ありますが、
　　　やり方は無料プレゼントや安価な食料品や日用雑貨といった生活
　　　必需品の商品販売を餌に、高齢者や主婦などといった客を集め、


　　　最後の最後で高額商品を売り付ける商法です。


　　　売りつけるものは布団や健康食品、健康機器、浄水器、電気治療
　　　器、ダイエット食品などですが、これは「返報性の法則」という
　　　人間心理を悪用した方法です。


　　　このやり方は現在、禁止されていますが、似たようなやり方で続
　　　いていますね。


　　　特徴的なのは、1日や1か月等の短い期間で店舗を借り、パイプイ
　　　スなどの安い設備で店舗を作り、なぜかお店の外から中が見えな
　　　いようにされています。


　　　で、しばらくするといきなり閉店（というか夜逃げ）になる。


　　　人口が少ない所でもやっていたりするので、読者様は気を付けま
　　　しょう。


　　　私の事務所の近くでもコスモトロンという店名か商品名かわから
　　　ないお店がありました。


　　　ちょっと怪しいなと思っていましたが、案の定、いきなり閉店し
　　　ていました。


　　　コスモ「ドロン」でなかったらいいのですが・・・。


　　　関連ブログ記事　　買ってはいけない投資信託その2


　　　http://saig.livedoor.biz/archives/2569979.html


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