■水戸大家 超高利回り物件の注意点

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第2686回　　超高利回り物件の注意点
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水戸大家こと峯島です。

物件情報を見ていくと、

たまに超高利回り物件がありますが、

必ずしも全部買って良いと考えると

失敗するので、注意が必要です。
　　　　　　　　　　　
詳しくは編集後記で
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■■裏物件情報（不定期更新）

■荒川区新築RCマンション利回り７，０２％

東京都荒川区で新築RCマンションの情報が
入ってきました。
価格は１億４５００万円です。
利回りは７，０２％です。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「荒川区新築RCマンション利回り７，０２％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html


■大阪市西成区鉄骨造マンション利回り２７，６％

大阪府大阪市西成区で鉄骨造マンションの情報が
入ってきました。
利回りは２７，６％で３億３０００万円です。
昭和６３年築です。
こちら非公開情報になりますので、
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「大阪市西成区鉄骨造マンション利回り２７，６％」
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■中津市RCマンション利回り８％

大分県中津市でRCマンションの情報が
入ってきました。
利回りは８％で３億９０００万円です。
平成２１年築です。
こちら個人属性の高い方で
自己資金少なめの融資の可能性あります。
こちら非公開情報になりますので、
資料ご希望の方は下記より
「中津市RCマンション利回り８％」
と書いてお申し込みください。
→　http://mitoooya.jp/q.html

※どの物件も担当者が当社にいる場合は
　担当者に連絡した方が早いです。

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■築何年の物件から融資はつきやすくなるのか（無料動画）

融資は築年数によって付きやすかったり、
付きにくかったりします。

では、築何年の物件から
融資は付きやすくなるのでしょうか？
　
→　https://youtu.be/psyfSmrzv7w


■物件規模を急拡大させたい方は急いでください
（無料動画）

物件規模を急拡大させたい人は
急いで不動産投資に取り組んだ方が良いです。

その理由とは？

→　https://youtu.be/slwgRcMfXek


■１１月大阪セミナー

１１月大阪開催でセミナーをやる予定です。

参加費は本を２冊買って頂いた方が対象で、
前回参加された方もセミナーは参加可能です。

懇親会は１０冊以上本を買った方が参加可能で、
最新の融資事情がテーマになってくるかと思います。

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■六本木事務所での無料面談

累計８００億以上、年間で３００億以上の
売買をしている水戸大家さんの代表の
峯島が直接お会いして
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もうすでに８１００人以上の人とお会いして
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色々な人の事例から不動産投資に対して
アドバイスが出来るかと思います。

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■編集後記

物件情報を見ていると、

極端に利回りの高い物件があります。


古い木造の物件で地方で築古とかでも、

今のご時世だと利回り１５％もあれば、

高利回り物件と言えます。


まあ、高利回り物件になるには理油があって、

その理由とは融資が付かない物件なので、

ほぼ自己資金で買うしかないので、

高利回りになります。


しかし、それ以上に高利回り物件が世の中には

出回っているのが事実です。


それはどんな物件があるのでしょうか？


例えば、風俗関係や水商売系の

テナントが入居する物件です。


これは入居するテナントのバックに

色々と絡んでいるケースもあり、

その辺の対応がストレスになる事もありえます。


私も過去にテナントビルを所有していましたが、

確かに利回りは良く、

立地も良かったので毎月の収支は

かなり良かったです。


しかし、入居審査は大変なもので、

私はこの辺の対策に

必ず保証会社を使っていました。


なぜなら、家賃保証会社は

入居者が家賃を払えなければ、

自分たちが保証しなくてはいけないので、

入居者のことをしっかりと調査するからです。


その保証会社の審査で即断られている人が

実は何人かいました。


「なんでダメだったのでしょう？」

という質問をしても、

「それは個人情報なので言えません。」

という回答しか来ませんでした。


つまり、何かしら言えない事情がある訳で、

そういう人たちが少なからず、

入居希望者に混じっているのが、

風俗や水商売系のお仕事をしている人達な訳です。


もちろん、全員が全員、そういう訳では

ないと思いますが、

少なからず、そういう人も混じっているのです。


他にも超高利回り物件には

そもそもエリア的に問題があったり、

入居がつかない物件で、

想定では超高利回りだけれども…

という物もありますね。


例えば、たまに見ますが、

かなり田舎の寂れた地方都市の

テナント物件などは良い例です。


昔は活気があったのかもしれませんが、

地方の寂れた都市のテナントなどは、

１階などの路面店であれば、

もしかすると入居が付くかもしれませんが、

上の方の階は入居付けが厳しい可能性もあります。


また、テナント物件だけでなく、

地方であればアパートやマンションなどの

住居でも駐車場がないなど、

それが無いと入居が入らない物件は、

致命的です。


なぜなら、地方は車社会のところが多く、

駐車場必須…という物件は

珍しく無いからですね。


ということで、融資が付きづらく

現金で無いと買えないから高利回り…

という物件は、まあ利回り１５％くらいは

いくこともありえます。


ですが、それ以上の高利回り物件だと

例えば、２０％、３０％だと、

予想以上にヘビーな高利回りの理由が

実はある可能性があるので、

その辺をキチンと把握して

高利回り物件は購入すべきです。


また、何か大きな問題があるけれども、

その問題が解決出来そうであれば

それは買っても良い物件なので、

何が問題で、それは解決できるのか？を

超高利回り物件は調べてみても

良いのかもしれません。


利回りが高い物件は不動産投資の醍醐味ですが、

解決出来ない問題を抱えている物件もあるので、

その辺は注意していきたいですね。



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裏編集後記
（水戸大家のひとりごと）
　
今日は久しぶりに

エゴスキューに行ってきました。


エゴスキューは腰を治すために、

ストレッチを教えてくれるところで、

ここ２年ほど通っています。


かなり良くなってきていますが、

まだまだ完璧でないですね。


これからも体はどんどん治して、

どこも痛くない体を目指します。

それでは、また明日。



















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